Zillow je kupce omogočil, da postanejo pametnejši kupci z razumevanjem primerljivih podatkov in vedo, kdaj in po kakšni ceni je bila hiša nazadnje prodana. Ko veste, da je prodajalec na primer na vrhu trga plačal 1.000.000 USD, veste, da bi bilo nesmiselno plačati več po definiciji. Zillow je prinesel enkratne informacije, ki so na voljo samo nepremičninarjem in ljudem, ki so mu plačali mase. Upanje je bilo za industrijo, ki je navadno maligirana zaradi dvostranskih načinov, senčnih praks in agresivnih posojilnih standardov.
Moje največje upanje je bilo, da bi Zillow naredil trge učinkovitejšim za kupce in prodajalce, s čimer bi izločili veliko nepotrebnih posrednikov in končno znižali provizije s 5-6% do morda le 1-2% prodajne cene. Fant sem bil narobe.
Zillow bi lahko pomagal industriji
Zillow je ustvaril slišan za zombija, ki se zanašajo na svoje ocene, da jim povejo, kakšna vrednost je določena lastnina. Tukaj je novica za vse vas: lastnost je vredna samo tisto, kar je nekdo pripravljen plačati za to. Kot prodajalec se ne morete držati prodajne cene, ker je Zillow ali vaš nepremičninski agent dejal, da je vaša hiša vredna 1.000.000 USD. Če ga nihče ni kupil po 6 mesecih, je vsekakor vredno manj!
Kupci niso boljši, ko gre za zanašanje na Zestimates. Velika težava z bazo podatkov Zillow je, da temelji na primerljivi prodaji. V recesiji se je količina pretrgala, zaradi česar je težko najti primerljive podatke v realnem času. Vsi podatki zaostajajo. Če se želite izobraževati sami, lahko ocenite po celotni soseščini, če pa imate v preteklih 6 mesecih do enega leta le eno ali dve prodaji, jih komajda ni zanesljivo.
Eratic Ocene
Zillow sem v času propadanja stanovanj povečal vrednost moje hiše za 23%. Ko se začnemo opomniti, se je njihova ocena zmanjšala za približno 7% od vrha. Ena od mojih najemnih nepremičnin se je med stanovanjsko recesijo povečala za približno 25%, kar je približno za 50% več, kot sem ga kupil 4 leta prej. Sedaj je ocena le približno 17%, ko sem že letos videl več kot 40-odstotno povečanje. In ena od mojih drugih lastnosti ne more niti dobiti Zestimate, čeprav je v tej stavbi veliko enot in se nahaja v enem od najboljših krajev v jezeru Tahoe.
Bistvo je, da bo kdorkoli poskušal kupiti moje premoženje med večletno recesijo, če bi se zmeraj praskali po vedno večjih cenah. Pravzaprav bi kdorkoli poskušal kupiti katero koli premoženje z Zillowom med recesijo, zaveden. Zdaj, ko se cene povrnejo z vsemi pent-up povpraševanjem, nizkimi stopnjami in internetnim denarjem, se moje ocene zmanjšujejo. Pojdi sliko. V svojih ocenah je resen zaostanek in volatilnost.
Zillowova najboljša uporaba je, da poskuša ugotoviti, kaj je plačal prodajalec in kdaj. Njihovi Zestimates in Rent Zestimates dajejo številkam iz krogle, vendar so le eden od mnogih pomislekov, ki jih je treba sprejeti pred določitvijo cene.
Največji problem z Zillowom
Največji problem, ki ga imam z nepremičninsko industrijo, ni senčni ocenjevalci, ali brezobzirni agenti, katerih moto je: "Vedno je pravi čas za nakup ali prodajo nepremičnin." Ne. Največja težava z nepremičninami industrija je absolutno smešno 5-6% prodajne provizije lastnik stanovanj mora plačati nepremičnino.
Če stane 10.000 $ za prodajo domov 200.000 $, ali res stane 40.000 $ za prodajo $ 800.0000 domov na podlagi 5% prodajne provizije ?! Lahko bi trdili, da bi se lahko bolj trudil, da bi prodal domov v vrednosti 200.000 USD, ker je verjetno v manj zaželenem ali manjšem območju povpraševanja. Predstavljajte si, če ste v lasti 2 milijona dolarjev domov, kar je precej značilno na mestih, kot so San Francisco in New York City. Se resnično pričakujejo, da bodo lastniki stanovanj plačali 100.000 dolarjev za prodajo svojega doma? To je povsem smešno in nekaj, kar bi morala podjetja, kot sta Zillow, Trulia in Redfin, določiti. Ampak oni niso. Zakaj je to?
Razlog je preprost. Zillow je v cahoots z industrijo nepremičnin. Izhajajo iz oglaševalskih prihodkov od nepremičninskih družb in agencij, ki želijo uporabljati Zillowovo platformo za oddajanje svojih storitev in domov za prodajo. 74% prihodkov družbe Zillow prihaja iz plačilnih agencij, ki plačujejo stranke in vodijo stanovanje, 8% iz naslova provizij, ki jih banke plačujejo za hipotekarne kredite, in 18% iz oglaševanja na podlagi njihovih najnovejših rezultatov 3Q2014. Kot rezultat, Zillow pokaže pomanjkanje kurac v boju za znižanje prodajnih stroškov za prodajalce, kar na koncu ustvarja višje cene za kupce.
Eden od največjih razlogov domov ostaja nelikviden in promet ostaja nizek, so transakcijski stroški. Če bi samo stalo 10 dolarjev za prodajo svojega doma, bi verjetno bili pripravljeni prodati. Ampak, če bo stalo 50.000 dolarjev, boš dvakrat premislil in se lahko zaljubil in zaradi tega izgubil denar.Če se lahko industrija spusti na fiksni model nadomestila, ali pa se zniža odstotna provizija, ki se zmanjša, ko se cena vaše hiše dvigne, bi to bilo precej, da bi industriji pomagalo priti iz svojega funk. Omejitve pri prodaji so previsoke.
Moja predlagana struktura provizije je preprosto $ 2,000 za vsak $ 100,000 vrednosti v domu do vrednosti $ 1,000,000 vrednost. Zato bo hiša v vrednosti 500.000 USD prodala (10%). Hiša v vrednosti 1.000.000 USD stane 20.000 USD za prodajo (2%). Medtem ko hiša 4.000.000 $ tudi stane $ 20.000 za prodajo (0,5%). Sliši se kot odlična rešitev, ali ne? Pripeljite ga vsakemu nepremičninskemu agentu in se bodo izmuznili.
Priporočila
Nakup na hipoteko: Preverite najnovejše hipotekarne stopnje na spletu prek storitve LendingTree. Imajo eno največjih mrež posojilodajalcev, ki tekmujejo za vaše podjetje. Vaš cilj bi moral biti čim več pisnih ponudb in potem uporabiti ponudbe kot vzvod, da bi dobili najnižjo obrestno mero. To je ravno to, kar sem naredil za zaklepanje v 2,375% 5/1 ARM za mojo najnovejšo refinanciranje. Za tiste, ki iščejo nakup lastnine, je ista stvar v redu. Če ste našli dober posel, si lahko privoščite plačila in načrtujete lastništvo nepremičnine za 10 + let, bi dobil nevtralno inflacijo in izkoristil nizke stopnje.
Oglejte si priložnosti za množično posredovanje nepremičnin: Če nimate zapadlosti za nakup nepremičnine ali ne želite povezati svoje likvidnosti v fizičnih nepremičninah, si oglejte RealtyShares, eno največjih podjetij za pretovarjanje nepremičnin danes. Nepremičnine so ključna sestavina raznolikega portfelja. Nepremišljeno posredovanje nepremičnin vam omogoča tudi, da postanete bolj fleksibilne in kirurške pri naložbah v nepremičnine tako, da vlagate več kot le tam, kjer živite za najboljše možne donose. Na primer, zgornja meja okoli okoli 4% - 5% v San Franciscu, vendar več kot 10% na Midwest, če iščete strogo vlaganje dohodka. Prijavite se in si oglejte vse stanovanjske in komercialne naložbene priložnosti po vsej državi, ki jih ponuja Realtyshares. Lahko je videti in odkriti.
Posodobljeno za leto 2018 in pozneje. Zillow je začel tekmovanje, ki bo vsem, ki lahko izboljšajo svoj algoritem vrednotenja, plačali 1 milijon ameriških dolarjev.
