Nepremičnine so čudovite, kajne? Dobiš za nakup nepremičnine z denarjem drugih ljudi po umazaniji ugodni obrestni meri. Vaši stroški so v veliki meri določeni, medtem ko najemnine zaradi inflacije še naprej naraščajo. Dobiš veliko davčnih olajšav. Pridobite si 250.000 $ / 500.000 $ brez davka od dobička ob prodaji v Ameriki, odvisno od tega, ali ste samski ali poročeni. Ni čudno, zakaj je nepremičnina moj najljubši razred premoženja za ljudi, mlajše od 40 let.
Toda v zadnjih osmih letih nisem naredil dovolj dobrega dela, ki ti govori o negativih lastnine nepremičnin. Glavni razlog, zakaj je bil, ker sem bil voljan na razred premoženja - zlasti nepremičnine obalnih mest. Kakšna sramota bi bila, da bi vas prepričali, da se nisi kupil pred leti, kot so nekateri propagandni in mračni kraji, ki se osredotočajo samo na negativne učinke.
Po množičnem pretoku cen nepremičnin se je moja volja spremenila v nevtralnost do rahlo negativnega. Dobava se narašča. Vrednote so drage. Najemnine padajo na mestih, kot so NYC in SF (kjer sem lastnik). Medtem ko hipotekarne stopnje lahko končno označite, čeprav so še naprej ostajali nizki kljub premestitvam Fed. Zato bi rad delil bralca z grozljivo zgodbo o tem, da bi bil lastnik v zadnjem nizkem ciklu. Delil sem svojo horoskopsko zgodbo, ki se v primerjavi s prvotnim izletom v Pariz ponovi.
Vzemi A Vegas Gamble
$ 250K janitors. $ 9K / mesec neposredni depozit enostaven dohodek od najemnin. Vse se zdi tako čudovito, vendar velja za majhen del ZDA, metro območja s koncentracijami izobraženih strokovnjakov z zelo visokimi dohodki, ki pihajo lattes in vožnjo svoje Priuse v vino državi vikende, da ostanejo v lepi B & B.
Preselil sem se iz zaliva Bay v Las Vegas leta 2004. Mislil sem, da sem tako pameten, da bi prodal mojo mestno hišo Bay Area za 425.000 $, kar mi omogoča, da kupim eno hišo LV tukaj za $ 220K. Potem sem kupil dva najemna mesta, novo gradnjo za 200.000 dolarjev vsak. Gotovina.
Nisem videl točke zadolževanja in plačevanja obresti, če bi si lahko privoščil denar. Hotel sem biti srečni najemodajalec, zbrati najemnine in kapitalske dobičke za moje naložbe. Tukaj bom trgoval z enim prebivališčem v zalivu, da bi bil tukaj prijeten, in dva najemna potovanja. Ravno sem se upokojil.
Do leta 2007 je graditelj mestnega kompleksa vložil stečaj s 157 od 300 enot praznih, in vse druge enote, ki so dosegle najvišjo vrednost okoli 250.000 USD, so zapustili ljudje, ki so hodili iz svojih hipotek.
Banke so jih pogosto pustile v zaprtih prostorih, neizpolnjene in bratovske skvoterice bi se prebile in živele v nekaterih enotah (nova gradnja, se spomnite). Ker so bile zapadle postopke počasi obdelane, je cena za nakup enote, podobne rudniku, na stopnjah sodišča za gotovino znašala 50K.
Vse enote, ki so bile kupljene s financiranjem, so bile opuščene, ni bilo smisla, da bi še naprej plačevali hipoteko za celo 150K $ na enoti, vredna samo 50K $. Novi kupci na dražbah za zaprtje so bili večinoma odsotni najemodajalci, zunaj države, mnogi iz CA, a mnogi kanadski, avstralski itd. Preprosto so oživil denar in naročili, da bi realtors kupili nekaj in jih dobili v najem.
Mediani dohodek v tem mestu je bil pod 50.000 $ na gospodinjstvo, ti ljudje pa so večinoma kupili hišo. Bazen najemnikov je bil veliko slabši. In prosta delovna mesta so bila izven obsega, tako da je veliko premoženja z lačnimi lastniki zemljišč potrebovalo dohodek. Zato so zelo slabe kakovosti najemniki dobili odlične ponudbe.
Realtors so nato povedali iz državnih lastnikov, da je najboljši način, da bi dobili najemnika, ki bi lahko plačali in jih ne bi bilo treba izseliti, Oddelek 8. Pridobite si slabo osebo z vladnim bonom, da se premaknete, vlada pa vam plača 80% najemnine. Preostalih 20% ste zbrali od najemnika, razen če običajno ne plačate. Lastnik lahko izseljuje in izgubi svoj prihodek, najpogosteje pa lastniki zemljišč preprosto sprejmejo 80-odstotno plačilo od vlade in odpisajo preostanek.
Nov lastnik v mestu
Ko je graditelj vložil zahtevo za stečaj, je sodišče odredilo prodajo preostalih 157 enot, ki jih je kupil v razsutem stanju s strani investitorja za 9 milijonov dolarjev. To deluje na približno 60K $ na. Najemajo približno 1K $ na mesec, kar ustvarja osupljivo 20-odstotno bruto donosnost najemnin.
Ta investitor je doživel tudi visoke stopnje prostih delovnih mest, tako da so v razdelku 8 in ta novi gradbeni kompleks v novem in prihajajočem območju hitro začeli videti kot projekt gradnje stanovanj v središču mesta. Kriminal, droge, prosti ljudje, ki meljejo ves dan, sedijo v svojih garažah kadilce, tone otrok povsod. Domači spori. Neprekinjeno policijsko prisotnost, ti jo imej. Ste videli žico?
Pristojbine HOA so se začele po 42 $ / mo, vendar v nekaj letih, in trije menedžerji pozneje so bili zvišani na 145 evrov / mo. Najemniki so uničili skupna območja. V kopalnici je bila ogrevana kopalnica. Bazen je bil vržen v bazen. Nenadzorovana malčka se je utopila v bazenu, medtem ko je mama v lekarni izročila enoti. Gangi nenadzorovanih mucnih otrok so terorizirali prebivalcem zaradi zabave. Bazen je bil zaprt pet let zaprt zaradi pomanjkanja sredstev, da bi ga odprli, in še žezlo ponovnega vandalizma. Voda za zunanjo urejanje okolice je bila pred leti izklopljena, da je zaradi pomanjkanja denarja plačati vodo.
Najemodajalci so imeli stalni promet in zlom leasinga. Nihče tam ne bi živel, razen ljudi, ki nimajo druge izbire.Najnižji kandidati za kreditno kakovost, oddelek 8, katerih pretekla zgodovina je povzročila, da so ostali lastniki zemljišč spustili, vendar bi jih obupali obupno. Simboli tolpe so bili pobarvani na stavbah in napeljavah.
Evo, kaj se je zgodilo z mojimi najemi
Danes sem imel te najemnine. Danes so se nakupi v vrednosti 200K vrnili na približno 130K dolarjev v trenutni vrednosti iz nizke vrednosti 100K. Dvakrat sem izselil, ponovil popravila in promet.
Najnovejši udarec je, da se je izkazalo, da je bilo podjetje HOA dolga leta upravljalec lokalne skupnosti, ki nima licence. V rezervni študiji je razvidno, da bi moral imeti 1,6 milijona dolarjev rezerv, vendar pa ima približno $ 200K. Gradbeno zavarovalno tožbo je dobila 900 tisoč evrov gradbene napake, kar bi moralo prinesti nekaj olajšav, vendar je bil ves ta denar porabljen. Pravno je bil porabljen, tako da so jih upravljavci, izvajalci in drugi pomočniki prevzeli. Državni oddelek RE je odredil revizije, naložil denarno kaznijo na podlagi prekrškovnega zakona in zadevo, ki je v teku proti predsedniku odbora, ki se mu je izkazalo, da je začelo podjetje za zatiranje škodljivcev, in mu zagotovilo, da za svojo majhno podjetje iz HOA dobi pogodbo v vrednosti 6 kilogramov. Vsi odsotni iz državnih najemodajalcev plačajo svoje pristojbine in v resnici nimajo pojma, kaj se dogaja.
Predvidevam, da bom kmalu dobil pismo, ki pravi, da je imenovan novi upravitelj ali sprejemnik. Obrnil se bo in nam povedal, da je HOA žalostno premalo financirana in da je treba še enkrat presoditi, da je dodatna $ 1K na mesec potrebna, da se HOA plavi.
Profili mojih najemnikov
Moji najemniki so bili: DJ, prostitutke (legalne), eksotične plesalke, strojevodje itd. Tukaj so finančni podatki za primer: zasluži 1700 $ / mo in plača 700 $ / mo. Ne, hvala.
Druga vloga je bila za sostanovalce, trije mladi, ki so imeli dohodke v višini 1000 dolarjev na leto (McDonald's), ki so želeli združiti svoja sredstva za najem za 1000 $ / mo. Veliko vprašanje je, kako si to privoščite, če se eden od vas izloči? Uh. Nimam pojma. Ko sem poudaril, da bi bila gibanja stroškov enomesečna najemnina plus en mesec kot depozit, in vsak od treh bi potreboval 660 dolarjev, so ugotovili, da si ne morejo privoščiti, da bi se preselili.
To niso izolirani primeri, to je resničnost. To je najemnik na tem trgu. Preprosto nima dohodka.
Moj lasten dom, ki sem ga kupil leta 2004 za $ 220K, je danes vreden približno 220 dolarjev. Na dnu je bilo vredno 100 kilogramov, številni pa so bili izključeni. V tistem času sem kupil še dva, pri $ 100K, in tako sem očitno dobil tam, kar je nadomestilo moje izgube na mestnih nesrečah.
Moja težava je sanjska sanjska gospodinja s stalnim delom, popravilom sanitarij in mnogimi drugimi popravili (da to storim sam), sem si zaslužil morda odmor tudi na kapitalu, in morda izposojo v višini 5%. In prelom je celo zahteval dobičke na mestih, ki sem jih kupil leta 2012, da bi nadomestili tiste, ki sem jih kupil leta 2004/5.
Vse se sliši čudovito v blogu. Tako vesel, brez napora. Zberem, da mnogi ljudje, ki so odkrili veselje tega vlaganja, niso videli nesreče ali upada. Ali uničena enota. Izselitve. Najemniki grozijo svojemu življenju tako, da pokličejo sredi noči streljanje pištol, da vas prestrašijo, ker ste vložili zahtevo za izselitev in nimajo denarja za plačilo.
Mogoče se v La La Landu nikoli ne bo zgodilo. Ampak morda bo to, in vprašali boste, zakaj na Zemlji ste toliko svojega kapitala in svojega življenja povezali z izredno nelikvidnimi sredstvi. Če želite izpostavljenost nepremičninam, razmislite o nakupu REIT ali diverzifikaciji nepremičnin. Vaše duševno zdravje se vam bo v prihodnje zahvalilo.
Kupec se vedno pazi
Upam, da bo ta bralca zgodba jasno pokazala, kaj bi lahko šlo narobe, ko se bo nepremičninski cikel obrnil na jug. Tukaj je lastnik nepremičnine, ki je leta 2004 plačal denar za tri lastnine in leta 2012 moral kupiti še dve nepremičnini, da bi prekinil še 13 let kasneje! Še huje je količina stresa in srčnega hrupa, s katerim je moral iti skozi upravljanje lastnosti. Če bi se moral streti za nakup teh nepremičnin s hipoteko, sem precej prepričan, da bi bilo njegovo celotno jajčno gnezdenje v gnedu izbrisano.
Če ste blizu upokojitvi ali upokojitvi, zadnja stvar, ki jo želite storiti, je preživeti prosti čas, ki skrbi za vaša sredstva. Precej raje bi šel na svetovno križarjenje in pasivno zaslužil dohodek. Seveda zveni, kot da bi bralec lahko najel upravitelja premoženja, če pa ste že krvavili gotovino, niste sposobni krvaviti še več denarja.
Čim dlje ste investitor, večja je možnost, ki jo boste imeli v slabih časih. Po takšnem podaljšanem bikovnem teku je enostavno počutiti dobro glede vaših naložb. Samo vedite, da ko se neurje udari, se tla spustijo, ko se čreda prestraši. Takrat boste želeli, da imate ogromno količino likvidnosti, kot je investitor, ki je kupil 157 enot za samo 9 milijonov dolarjev z 20-odstotnim donosom (dejansko BURL!).
Priporočila
* Investirajte v nepremičnine brez bolečin: Če nimate doplačila za nakup nepremičnine, ne želite vezati likvidnosti v fizičnih nepremičninah in se obremenjujte pri obravnavi vprašanj najemnika in vzdrževanja, si oglejte RealtyShares, eno največjih nepremičnin množična podjetja danes. Pretovarjanje nepremičnin vam prav tako omogoča, da ste bolj prilagodljivi pri naložbah v nepremičnine z naložbami, ki presegajo le tisto, kar živite za najboljše možne donose. Stopnja omejitve na primer je v San Franciscu okrog 4%, v Srednjem zahodu in jugu pa več kot 10%. Zaslužite dohodek pasivno in pustite, da se nekdo drug ukvarja z težavami.
* Nakup okoli hipoteke: Preverite najnovejše hipotekarne stopnje na spletu prek storitve LendingTree. Imajo eno največjih mrež posojilodajalcev, ki tekmujejo za vaše podjetje. Vaš cilj bi moral biti čim več pisnih ponudb in potem uporabiti ponudbe kot vzvod, da bi dobili najnižjo obrestno mero. To je ravno to, kar sem naredil za zaklepanje v 2,375% 5/1 ARM za mojo najnovejšo refinanciranje. Za tiste, ki iščejo nakup lastnine, je ista stvar v redu. Če ste našli dober posel, si lahko privoščite plačila in načrtujete lastništvo nepremičnine za 10 + let, bi dobil nevtralno inflacijo in izkoristil nizke stopnje.
