Z hipotekarnimi obrestnimi merami na zgodovinskih minimumih smo iskali refinanciranje našega domačega posojila. Imamo še 24 let na 30-letni hipotekarni pavšalni stopnji v višini 5,625%. Poklicala sem Wells Fargo in za tisto, kar se imenuje super skladno posojilo, bomo lahko refinancirali do 5% za 30 let. Torej, ali moram refinancirati ali ne?
Odgovor na to vprašanje običajno vključuje izračun, koliko boste prihranili vsak mesec, če boste refinancirali hipoteko. Z mesečnimi prihranki v roki lahko to številko razdelite v stroške refinanciranja, da določite, koliko mesecev bo trajalo, da boste povrnili stroške. Če nameravate ostati v vašem domu vsaj tako dolgo, potem je refinanciranje vredno stroškov.
Pri tej analizi sta dve veliki problemi, ki jih bomo pokrili čez nekaj minut. Najprej pa poglejmo primer. Predpostavljamo, da smo pred šestimi leti prevzeli 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero v glavnem znesku 250.000 USD. Predpostavljali bomo tudi, da bomo lahko refinancirali do 5% za 30 let s skupnimi stroški zaprtja (brez predplačniških postavk, kot so zavarovanje in davki) v višini 4.000 USD. Z uporabo mojega najljubšega hipotekarnega kalkulatorja lahko ugotovimo naslednje podatke o izplačilih posojila po izvirni hipoteki, trenutnem stanju in plačilu posojila, če smo refinancirani (številke so približne):
Izvirno glavno in obrestno mesečno plačilo: 1500 dolarjev Glavno stanje po 6 letih: 228.500 $ Novo glavno in internetno mesečno plačilo: 1.250 ameriških dolarjev (predpostavlja, da bomo preostali saldo refinancirali na hipoteko in končne stroške). Mesečne prihranke: 250 USD Čas za povračilo stroškov: 16 mesecev (4.000 USD / 250 USD)
Na prvi pogled, če nameravate ostati v domu vsaj 16 mesecev, se zdi, da je refinanciranje prava izbira. Vendar pa obstajajo dve težavi s to analizo: davki in čas.
Davčne posledice refinanciranja
Ker se hipotekarni obresti odbijejo od državnega in zveznega davka na dohodek, moramo vplivati na vpliv refinanciranja na naše davčne obveznosti. Seveda, če ne razdeli svojih davkov in zato ne izkoristite odbitka hipotekarnih obresti, vam ni treba skrbeti za to prilagoditev. Toda za tiste, ki opravljajo razčlenitev, bi morali prilagoditi svoje mesečne prihranke za povečano davčno obveznost, ki bo posledica plačevanja manj obresti.
Glede na trenutno stanje v višini 228.500 $, vemo, da bi v sedmem letu naše sedanje hipoteke plačali približno 13.500 USD v obresti. V okviru refinanciranja bi se plačila obresti v prvem letu posojila zmanjšala na 11.500 USD (232.500 × 5%). Tako bi refi povzročil, da bomo v prvem letu nove hipoteke plačali 2.000 ameriških dolarjev. Ob predpostavki, da je kombinirana državna in zvezna mejna davčna stopnja v višini 25% (vaš davčni razred se seveda lahko razlikuje), lahko ocenimo, da bo naša davčna obveznost do leta 2011 porasla za 500 dolarjev na podlagi refinanciranja.
Tako se mesečni prihranki, ki so bili prvotno izračunani kot 250 USD na mesec, zmanjšajo na približno 210 USD na mesec. In to ima za posledico čas za povrnitev stroškov zapiranja, ki se gibljejo od 16 mesecev, kot je bilo prvotno izračunano na 19 mesecev. Morda ne bančni agent, čeprav bi lahko bil pri večjih hipotekah ali višjih davčnih oklepajih. Kakorkoli, pomembno je, da upoštevate davke, ko odločate, ali želite refinancirati hipoteko.
Učinek podaljšanja posojila
Ko smo preučili davčne posledice refinanciranja, moramo zdaj preučiti vpliv razširitve našega trenutnega hipotekarnega salda v več kot 30 let. Spomnimo se, da imamo v okviru obstoječega hipoteke na posojilo samo 24 let. Posledično nekatera naša zmanjšana mesečna plačila prihajajo iz prihrankov obresti, temveč iz nižjih glavnih plačil zaradi daljšega roka.
Čeprav se to lahko zgodi kot šok v okviru zgoraj opisanega refinancnega scenarija, bi dejansko plačali več v skupnem znesku v okviru refi, kot bi se le držali z vašim prvotnim posojilom. To se lahko zdi kontra-intuitivno glede na to, da se obrestna mera znižuje za 1%, vendar podaljšanje posojila v 30 letih prinaša več plačil obresti. Hitro primerjamo:
| Original hipoteke (24 let preostali) | Refinanciranje na 5% in podaljšanje mandata do 30 let | Refinanciranje na 5%, vendar traja 24 let | |
|---|---|---|---|
| Tekoča bilanca (brez zaključnih stroškov refinanciranja) | $228,500 | $228,500 | $228,500 |
| Obrestna mera | 6% | 5% | 5% |
| Skupaj Obresti, plačane v času trajanja posojila | $203,000 | $213,000 | $164,000 |
Obvestilo, da čeprav obrestno mero znižamo na 5%, se naša skupna plačila obresti povečajo, ko je posojilo podaljšano za več kot 30 let. Zdaj to ne pomeni, da je refinanciranje na 5% za 30 let slaba odločitev. Vendar to pomeni, da bi morali razmisliti o vaših možnostih, ki vključujejo naslednje:
- Refinanciranje do 30 let, da izkoristite nižja plačila, vendar se zavedate, da bodo skupni obresti, ki jih plačate, več, kot če sploh niste refinancirali.
- Refinanciranje na 30 let, vendar plačati dodatno na mesečni hipoteko, tako da boste plačali posojilo v 24 letih. Še vedno boste imeli mesečno plačilo manj od vašega trenutnega posojila za dom in ne boste plačali dodatnih obresti.
Ključno je, da se odločite za refinanciranje vaše hipoteke. Priznajte, da bodo dejavniki, ki presegajo obrestno mero, vplivali na to, kako se bo vaše mesečno plačilo spremenilo (davki in rok). Tudi zgoraj navedena analiza predvideva, da refinancirate iz enega fiksnega posojila v drugega. Morda boste želeli refinancirati, da bi dobili posojilo s spremenljivo obrestno mero, kar je pogosto modra odločitev.Kakorkoli že, ne dovolite, da vam trenutni hipotekarni tečaji preidejo, če vam refinanciranje hipoteke pomaga prihraniti denar.
