To je gost post Owen Johnson.
3. del v seriji 7 na nepremičninah.
NEDENČNE SERIJE NEPREMIČNINSKIH OSNOV 1. Real Scoop na nepremičnine 2. Začetek poti naložbe v nepremičnine 3. Mehanizem transakcije 4. Primer na nepremičninski agenciji 5. Izkoristite sebe, da boste povečali bogastvo 6. Upravljavska infrastruktura 7. Teden v pregledu Finančna transakcija z nepremičninami ima veliko število premikajočih delov in korakov, ki jih je treba storiti, da bi lahko delali stvari. Tukaj je grob pregled postopka odkupa.
1. Pridobite "dokaz", ki ga lahko kupite
To je običajno v obliki predkvalifikacijskega ali predhodnega pisnega soglasja posojilodajalca. Imejte v mislih, da tipično posojilodajalec ni preveril ničesar razen vašega kreditnega rezultata, zato ta pismo dejansko ne dokaže zelo. Resnično samo kaže, da ste se pogovarjali s hipotekarnim posrednikom in da ste bolj verjetno v okvirih, ki jih želite kupiti, kot nekdo, ki ga ni. Ena od teh pisem je običajno potrebna, da prodajalec sprejme ponudbo.
S tem postopkom boste dobili idejo o hipotekarni stopnji, ki jo boste dobili, kar boste morali oceniti morebitne naložbe.
2. Poiščite nepremičnino za nakup
Enostavno razumeti, včasih težko doseči. Iskanje, iskanje, iskanje. Naj ljudje vedo, da iščete, morda vedo za nekaj, kar ustreza temu, kar iščete. Ko najdete potencialne naložbene nepremičnine, naredite finančno analizo. Uporabljam aplikacijo za preglednico OpenOffice.org, ki ima vse finančne funkcije, ki jih boste potrebovali za izračun plačil, itd.
Ne pozabite vključiti davkov, zavarovanja in provizije / združenja v vaši analizi! Upoštevajte tudi dodatek za prosta delovna mesta in spremenljivke stroškov vzdrževanja. Kraj za začetek bi bil 10% stopnja prostih delovnih mest in 10% stroškov vzdrževanja, vendar se te številke zelo razlikujejo od območja do območja, zato boste morali narediti nekaj raziskav, da bi našli natančnejše številke za vaš nakup.
3. Naročite ponudbo, podpišite pogodbo o nakupu in prodaji ter preverite lastnost
Vrstni red teh korakov se razlikuje od države do države. Nekatere države ne razlikujejo med ponudbami in dogovori o nakupu in prodaji, nekatere pa to storijo. V nekaterih državah se opravi inšpekcija med ponudbo in pogodbo o nakupu in prodaji, v drugih pa se ob podpisu obeh dokumentov. Vsak jezik ima svoje standarde, vendar je bistvo tega dela transakcije:
Ugotovite vrednost lastnine in ponudite, se pogajate o tej ponudbi in se prepričajte o morebitnih težavah s premoženjem. Uporabite zdrav razum in najemite zunanjega inšpektorja.
4. Zahtevajte za hipoteko
Formalno se prijavite za hipoteko. Bodite pripravljeni prikazati dokaz o dohodku z W-2's, davčne napovedi in plačne škrbine. Obstajajo posojila, kjer to ni potrebno, vendar bodo obrestne mere višje, zato se pogovorite o tem, kaj lahko in ne morete prikazati pri svojem hipotekarnem posredniku v fazi predkvalifikacije. Ne želite, da je nizka cenovna hitrost, da odkrijete samo, če ste se zaklenili v posel, ki ga ne morete dobiti s to vrsto posojila.
Ko je vloga končana, naj bi minil kratek čas in prejeli boste zavezujoče pismo. To zavezujoče pismo je pismo, ki navaja, da vam bo banka dala določeno vrsto hipoteke ob predpostavki, da so določene stvari zagotovljene (ocena, dokaz o zaslužku itd.). Prepričajte se, da je to pismo za vrsto posojila, ki ga pričakujete, in preverite, ali so tečaji pravilni.
5. Sedite in počakajte na ocenjevanje
Glede na lokacijo in sezono boste verjetno sedeli in počakali približno en do štiri tedne, da bi se ocenjevanje zgodilo. Ocenjevanje opravi pooblaščeni ocenjevalec. Ocenjevanje varuje interes banke in v mnogih primerih tudi tvoje. Če hiša ne oceni dogovorjene nakupne cene, obstajajo štirje verjetni rezultati: plačate razliko v gotovini, prodajalec zniža njihovo ceno, nekaj kombinacij obeh ali prevzame klavzulo o hipotekarnem izrednem dogodku pri nakupu in prodaji sporazum je še vedno veljaven, hodiš. Predpostavimo, da stvari delujejo in vse dobro ocenjuje, kar je običajno pri poslovanju z dobrimi Realtorsi.
Čakalni čas je primeren za načrtovanje potez, zapolnitev dela, ki bi ga morda morali opraviti na nepremičnini, in celo začeti iskati najemnike, če je nepremičnina prazna.
Če je pogajanja o inšpekcijskem pregledu privedla do opravljanja dela, je zdaj tudi čas za oceno, da je bilo delo opravljeno na vaše zadovoljstvo. To lahko zahteva, da se inšpektor vrne v, navadno po znižani ceni.
To je tudi čas, da poiščete ponudnika nevarnega zavarovanja. Pokličite več ponudnikov, da dobite primerjave. Ta proces običajno traja dan ali dva za stanovanjsko transakcijo.
6. Zapiranje časov pristopi
Sčasoma hipotekarna družba dobi oceno, odobri posojilo, vsa potrebna dela se opravijo in pregledajo in ste pripravljeni na zaprtje. Dobili boste priložnost, da hodite skozi in pregledate premoženje na dan zaprtja. Če se kaj zdi drugače v tem trenutku, kot ste pričakovali, ga vzemite, ker ne boste imeli veliko regresa po zaključku. Stvari, ki jih pazite na razdaljo od najemnikov, ki še vedno živijo v stavbi, ko ste se strinjali, da je bila stavba prazna na okno, ki je bilo pokvarjeno, ki ni bilo prekinjeno pri pregledu.
Nekaj ur pred zaključkom svojega odvetnika pošljite po faksu kopijo izjave HUD / poravnave, da jo boste lahko pregledali pred sedenjem na zaključni mizi.
Morda boste morali zapreti denar, če znesek na HUD ni jasen, ali vas bo agent za poravnavo (vaš odvetnik) obvestil, kaj morate prinesti, in se prepričajte, da razumete, zakaj. Najverjetneje boste zagotovili bančno preverjanje ob zaprtju ali izplačilo sredstev en dan prej.
7. Zaprta tabela
Poravnalni izkaz je dokument, ki opisuje vaše stroške in stroške prodajalcev. Pokaže, od kod prihaja ves denar in gre. Sliši se preprosto desno? Na žalost ni. Obstajajo vse vrste pristojbin, pristojbin, dohodnih denarnih sredstev (zlasti z dvema hipotekama) in odhodnih sredstev.
Prepričajte se, da je vaša hipoteka hipoteka, za katero ste resnično zaprosili (zapiranje stroškov, tarif, trajanja, možnosti predčasnega plačila itd.). Potrdite, da so vaše zavarovalne in davčne depozitije tisto, kar ste pričakovali, in tudi poskrbite, da boste razumeli, kaj je vsak element v poravnalnem izkazu. Če ne razumete številke na dokumentu ali od kod prihajajo, vam mora to pojasniti vaš odvetnik.
Na žalost, tudi z najboljšimi vpletenimi igralci, napake zajamejo v ta zelo pomemben dokument in lahko ljudem stanejo pravi denar, zato je treba pri poravnavi upoštevati podrobnosti.
Imate prijatelje, ki so pred kratkim kupili hišo? Če je tako, pokličite ali napišite jih zdaj in jim povejte, da jih želite kupiti in preveriti, ali bi bili pripravljeni sprejeti svojo izjavo o poravnavi z vami za pomoč pri pripravi. Upoštevajte, da je poravnalni izkaz finančno občutljiv dokument, ki vsebuje informacije o njihovem finančnem položaju, zato poskrbite, da boste izbrali nekoga, za katerega menite, da bo z njimi delil te podatke. Nedavno premaknjeni starši so tudi dobri kandidati.
