Ta delovna objava je namenjena tistim, ki ne želijo pridobiti hipotekarnega dolga, tudi če so kupili ob nepravem času ali pa so prišli v hipoteko visoke obrestne mere, ki je ni mogoče refinancirati. Poznam tvojo bolečino in frustracije.
Imam priznanje. Nisem se odločil, da bom plačal mojo 4,25-odstotno, 30-letno fiksno nepremičninsko hipoteko, ker se mi sooči z resnico, da sem kupil dve spalnici, dve kopališki družinski lastnini v nespremenjenem času. Namesto napada na slabo hipoteko z lasersko osredotočenostjo sem hotel pozabiti vse na to.
Bil sem tako neroden, da plačam glavnico, da sem plačal svoj 3,375% hipotekarnih nepremičnin v letu 2015 namesto tega. Nelogično desno? Moj razlog je bil naslednji:
1) Delal sem že nekaj pozitivnega. Hipotekarna hipoteka je bila prvotno 30-letna, določena na 5,875%. Nazaj v letu 2007 je bilo to v redu. V decembru 2012, potem ko se med finančno krizo ni obrnil na ključe, kot jih je tako veliko ljudi storil, se je Bank of America obrnila na brezplačno menjavo posojil do 4,25% z istim časovnim načrtom izplačil. Bilo je kot nagrada za dobro! Prepričan sem, da je pravosodni oddelek sankcioniral BoA $ 10B + s tem tudi s tem. Že leta sem poskušal refinancirati posojilo, vendar nisem mogel, ker sem bil aktualen. Zanimivo bi bilo, da bi lahko le tisti, ki so bili neusmiljeni, dobili nekaj odlašanja. Sprememba posojila je znižala skupno plačilo s ~ $ 3.200 na 2.497 $. Rezultat!
2) Ni 100% prepričan o ohranjanju premoženja. Lastnosti mojega jezera Tahoe so zadnji v pomenu v mojem nepremičninskem portfelju. Večina počitniških lastnosti naredi. Če bi se svet spet končal, bi bila prva nepremičnina, če ne bi imela več denarja. V tako bližnjem scenariju bi bilo nesmiselno plačati dodatno glavnico. S 100% gotovostjo sem vedel, da nikoli ne bi zaprl ali prodal svoje nepremičnine v San Franciscu, ker so v denarju in zelo denarni tok pozitivni. Po tako močnem okrevanju z veliko strožjimi kreditnimi standardi sem prepričan, da se ne bomo vrnili v pekel.
3) Naložbene priložnosti. Po finančni krizi sem se počutil, da je prišel čas, da vlagajo več in ne plačajo več dolga. Moja neto vrednost se je zrela za približno 35%, in da bi se vrnila na celo ali dosegla nove višine, sem se močno počutila, da je treba delati več kapitala. Kot rezultat, od leta 2009 vlagam šest številk na leto. Prav tako sem v začetku leta 2014 spravil $ 248.000 za zgornji fiksir in porabil še približno 170.000 $ za domače izboljšave. Šele v letu 2015 sem se odločil agresivno prihraniti denar in plačati mojo drugo hipoteko najemnih nepremičnin, ker nisem mogel najti toliko privlačnih naložbenih priložnosti. Poleg tega naj bi bila hipotekarna hipoteka v 2 SF-ju do leta 2013 plačana.
Stvari se zdaj razlikujejo
Že skoraj štiri leta je banka Bank of America znižala fiksno obrestno mero za 30 let na 4,25% in se počutim, kot da je čas za pospešitev mojega hipotekarnega plačila zaradi naslednjih razlogov:
1) Hipotekarni tečaji ostajajo nizki. Zdaj lahko dobite 30-letno določeno hipotekarno stopnjo za približno 3,625%, če pogledate na spletu. Kot rezultat, se počutim neumno, da je hipoteka 0,5% višja od trga. Na žalosthipoteke ni mogoče refinancirati ker hipotekarni trg condo-hotel nikoli ni vrnil!
2) Ni občutkov obžalovanja. Preden sem odplačal svoj stan za najem v Pacific Heights leta 2015, nisem bil povsem prepričan, kako se počutim. Bil sem zaskrbljen zaradi vezave preveč denarja v nelikvidnem sredstvu vrednem ~ $ 1M. Kaj, če se je trg zrušil? Kaj, če bi se moje podjetje zaprlo? Kaj, če bi potreboval milijon dolarjev, da bi šel v Vegas in stavil na črno, kot profesionalni športniki ?! Že več kot eno leto, odkar je bila hipoteka izplačana, in nič ne obžalujem. Namesto tega se počutim izjemno zadovoljstvo, ker znova ne bom nikoli več plačal hipoteke. Imam srečo, da je tudi moja blagajna v denarju ponovno narasla.
3) Pomanjkanje priložnosti za naložbe. Težko je bilo najti privlačne naložbene priložnosti na borzi na rekordnih ravneh. Ugotavljam zanimivo S & P 500 strukturirano noto z 30% ovire zaščito in 150% uncapped navzgor udeležbo. Obstajajo tudi zanimivi ETF-ji, ki poskušajo zaslužiti denar na trgu navzgor in navzdol, kot sta ETF, HTUS, Hull Tactic Fund. Če bi me kdo vprašal, koliko mojih likvidnih sredstev bi bil pripravljen vlagati za zajamčeno 4,25-odstotno donosnost, bi rekel 80%. S stopnjo brez tveganja samo za 1,7% je 4,25% fantastičen donos.
4) Odločitev o ohranjanju nepremičnine za vedno. Zdaj, ko je bilo skoraj 10 let od nakupa, je lastnost Lake Tahoe manj kot 10% moje neto vrednosti. Z vidika porazdelitve neto vrednosti se zdi bolj smiselno plačati. Vedno sem sanjal o tem, da sem za en mesec vzel mojo družino, da uživam v pohodništvu, smučanju, ribolovu, raftingu, kolesarjenju, bazenu, vročih kadi, zdraviliščih, restavracijah in jezeru. Jezero Tahoe je idealen kraj za prebivalce SF Bay Area na počitnice, in Resort At Squaw Creek je moje najljubše mesto v jezeru Tahoe. Imam občutek, da se bo moje sanje končno uresničilo v naslednjih nekaj letih. Ohranjanje nepremičnine za vedno je najpomembnejši razlog, zakaj sem se odločil pospešiti plačila.
5) želja po vedno finančnem cilju. Jaz sem finančni narkoman. Finančni cilji so zelo odvisni.Brez konkretnih finančnih ciljev se počutim izgubljen. Heck, del razloga, zakaj hočem plačati hipoteko je tako, da lahko napišem to objavo! Ustvarjanje cilja, da se zgodaj plača 4,25%, zgodnja 30-letna hipoteka ni samo zabavna, ampak modra odločitev za mojo bilanco stanja. Ključno je, da ga plačam, ne da bi tvegal preveč moje likvidnosti.
Plačevanje hipoteke v kosih
Obrestna mera: 4,25%
Izraz: 30 let, določen z 20 leti, 6 meseci do $ 0
Plačilo: 2.494,70 $ z 1,042 $ na glavnico in 1 452 dolarjev do obresti
Preostala posojilna olajšava: 393.233,25 USD
Stanje izvirnega posojila: 536.000 $
Vrednost nepremičnine: ~ $ 550,000
Nakupna cena (jaz sem drugi kupec): 710.000 dolarjev
Začetna prodajna cena: 810.000 $
Mislil sem, da sem dobil veliko v letu 2007, ko sem kupil nepremičnino za 100.000 dolarjev, kjer so ga kupci kupili leta 2006. Ampak vrednost premoženja je verjetno padla na 400.000 dolarjev v globinah krize! Nedavni comps imajo prodajo nepremičnin za kjerkoli med 500.000 - 600.000 $, kar mislim, da ni slabo, saj lahko nepremičnina zlahka ustvari 70.000 $ + na leto v bruto najemnine.
Če ne bom storil nič drugega kot plačal hipoteko, se bo stanje v višini 393.233 $ zmanjšalo na 0 $ v 20 letih, tik pred mojim 60. rojstnim dnem. Sliši se malo depresivno ker morda ne živim tako dolgo. Nadalje, plačilo hipoteke do 60 let je popolnoma neokrnjeno. Kot rezultat, sem prišel do načrta, da plačaj ta sesalec s spiralno 45 let je leta 2021! Na ta način lahko umrem vedoč, da bodo moji dediči verjetno dobili nepremičnino brez hipoteke.
V preteklosti sem plačal naključno količino glavnice, kadar koli se mi je zdelo všeč. Na primer, na 8/12/2016 sem zmanjšal ček za 2.000 $. Mesec dni kasneje, dne 9.12. 2016, sem se odločil, da grem večje in zmanjšam 15.000 $ preverjanje po objavi post, investicijske ideje na vrhu trga. Prispevek sem se osredotočil na oportunitetni stroški. Če dobite 4,25-odstotno donosnost za 5 let (trajanje strukturirane note), bi zagotovili 23-odstotno donosnost. Ni slabo, ker je brez tveganja.
Od zdaj naprej bom bolj discipliniran pri pristopu k hipotekarnim plačam, če bom do septembra 2021 dosegel moj cilj, da bi bil hipotekaren počitek brezplačen. Najboljši način za zgodnje izplačilo hipoteke je preprosto število koliko ekstra glavnice plača mesec dni z uporabo hipotekarnega kalkulatorja, da pridete do cilja.
Glede na to, da imam še 20 let na hipoteki, moram ugotoviti, kolikšen dodaten znesek moram plačati, da bom skrajšal odplačilo hipoteke za 15 let. Odgovor je 5.300 $! 5,300 dolarjev na mesec je popolnoma izvedljivo na podlagi mojega denarnega toka. Če nadaljujem s tem načrtom, prihranite pri obrestnih prihrankih v višini 159.733 USD.
Če želim v treh letih plačati svojo hipoteko, moram prispevati 10.000 $ na mesec. 10.000 $ se počuti kot veliko, ker običajno vlagam 5.000 do 20.000 $ na mesec. Moral bi začeti kopati v svojo gotovinsko skladišče, ki se začne počutiti malo boleče. Nočeš počutiti bolečine, ker si plačal slabo posojilo, ker si že naredil slabo odločitev.
Začetek hipotekarnega izplačila # 2
Pomembno je, da lahko ustvarite dodatnih 2.497 $ mesečnega denarnega toka po izplačilu te hipoteke. Zagotovo se bom zavezal, da bom izplačal hipoteko najmanj septembra 2021. Lahko pa se odločim za dodelitev velikega dela CD-ja, ki se bo iztekel leta 2017, če ne bom našel boljše uporabe za denar.
Ključ do plačila slabe hipoteke je, da bo brez bolečin. Želite plačati dodatne glavnice z denarjem, ki vam ga ne bo zamudil. Celo plačilo dodatnih 100 $ tukaj in tam do glavnice bo pomagalo. Če ne škoduje, se ne boste spominjali dodatnih glavnih plačil, vendar boste imeli koristi od pospešenega časovnega okvira.
Šele prejšnji dan sem šel na frizuro ob 11.30, vendar mi je brivec rekel, da je bilo 30 minut počakati. Namesto, da sem samo sedel tam, ko sem prebral revije, sem preprosto šel v banko, da bi plačal nekaj hipotekarnega glavnika, da bi ubil čas. Nakazal sem naključno $ 2.629, ker sem imel 207.629 $ prihrankov. Ni nobene razlike med 207.629 $ in 205.000 $ pri prihrankih. Zdaj, imam samo 2,671 $, da bi plačal za mesec, da ostane na progi!
Ne pozabite, da se preden se odločite za pospešitev hipoteke plačati, še posebej slabo, morate biti prepričani, da načrtujete lastništvo nepremičnine za vedno. Če ne, je bolje vlagati svoj denar v bolj likvidne naložbe, tako da imate večjo prilagodljivost. Zadnja stvar, ki jo želite, je, da dobite dober denar po slabem premoženju, ki ga ne nameravate obdržati.
Bad Mortgage Pay Down Recap
1) Veste, koliko let ste zapustili, dokler vaša hipotekarna bilanca ne znaša 0 evrov, če ne plačate več.
2) Odločite se, kako hitro želite plačati hipoteko v okviru razloga, ki temelji na vašem denarnem toku. Lahka tarča je izbira starosti ali mejnika, na primer, ko vaši otroci začnejo srednjo šolo. En osebni finančni odjemalec je izbral 45 let svojega moža. Odlično.
3) Izračunajte, koliko dodatnega glavnega zavezanca potrebujete mesečno v povprečju za doseganje cilja. Zapomnite si.
4) Vrzi dodaten denar k svojemu glavnemu zavezniku, kadar koli lahko. Vsak dolar šteje. Medtem ko čakate na prijatelja ali se odpravite na kosilo, plačajte svoji banki hiter obisk. Razmislite o povečanju vaše autopay, tako da vam sploh ni treba razmišljati o tem. Naredite zabavno igro, kjer lahko zmagate le, če dosežete mesečni cilj. Vedite, da včasih izgubite, vendar ste vsaj poskusili.
5) Zapišite napredek bodisi v besednem dokumentu bodisi v preglednici Excel. Vsak mesec preverite stanje na spletu. Opomni si, da je plačilo dolgov zajamčena donosnost. Poiščite druge ljudi s podobnimi finančnimi cilji, ki vas motivirajo.
Priporočilo
Vlaganje v nepremičnine bolj učinkovito: Če ne želite nenehno plačevati velikih davkov na premoženje, nimate plačila za nakup nepremičnine ali ne želite povezati svoje likvidnosti v fizičnih nepremičninah, si oglejte RealtyShares, eno največjih nepremičnin množična podjetja danes. Lahko vlagate v višje donosne posle po vsej državi za samo 5.000 dolarjev. Zgodovinski donosi so se gibali med 9% in 15%, veliko višji od povprečnega donosa borznega trga. Je prost za raziskovanje in imajo najboljšo platformo okoli. Na svoji platformi sem osebno vložil več kot 800.000 $.
Posodobljeno za leto 2018 in pozneje.
