Na žalost se včasih sanje ne uresničijo. V prizadevanju, da bi poenostavili življenje, sem bil zaslepljen zaradi prepričanja, da bi bila lastnina za najem, ki sem jo kupila leta 2003, upravičena do poln $ 250,000 / $ 500,000 brez davka izključitev dobička, če sem se preselil jutri in živel v njem v naslednjih dveh letih pred prodajo.
Verjel sem, da je to res, ker sem prodal najem nepremičnin v letu 2017, ki je bil primeren za celotno izključitev dobička brez davka 250.000 $ / 500.000 brez davka, saj sem samo najemal nepremičnine za 2,5 let po tem, ko živim v njej 10 let prej.
S tem novim najemnim zemljiščem, o kateri razmišljam o prodaji, sem dve leti živel v nepremičnini (2003, 2004), nato pa ga izposodim v zadnjih 14 letih. Tudi če bi se moja družina vrnila v najem dve leti, bi lahko dobila samo izravnano dobičkonosnost dobička brez davka, ki bi bila enaka dolžini časa, v katerem živimo v nepremičnini, deljenega s celotno dolžino lastništva. To običajno velja za najemne nepremičnine, kupljene po 1. januarju 2009, vendar je bil sprejet zakon, ker sem kupil nepremičnino, kjer se vsa uporaba najema pred 1. januarjem 2009 šteje za "kvalificirano uporabo".
Z drugimi besedami, porazdeljena količina brez davka brez dobička bi bila enaka kvalificirani uporabi / leta lastništva. Numerator = 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 + 2018, 2019 (nazaj v dve leti) = 8. Denominator = 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 = 17. Procentirani znesek = 8/17 = 47%. Če je moj dobiček 720.000 dolarjev, potem moj brezobdavni dobiček = 47% X $ 720.000 = 338.400 $. Z 27-odstotno efektivno davčno stopnjo, moj davčni prihranek = 91.368 $.
Dobiček brez davka na dobiček v višini 338.400 dolarjev je boljši od pekla v očesu, vendar zagotovo ni tako vabljiv, da zasluži 500.000 dolarjev brez davka na dobiček kot zakonski par. In pojasniti, nisem omejen na 47% od 250.000 $ / 500.000 $. Sem omejen na 47% dobiček. Ta dobiček je nato omejen na 250.000 $ / 500.000 $. Z drugimi besedami, pri 47-odstotni proporcionalni višini lahko dobim kapitalski dobiček v višini 1.063.829 $, preden pridem do omejitve 500.000 dolarjev kot poročeni par.
Primeri uporabe Kodeksa IRS 121 Za izključitev domače prodaje
Da bi dodatno osvojili davčno brezplačno izključitev, sem povabil Amyja, pravnega partnerja, prijatelja za blogging in drugega lastnika lastnika, ki je šel skozi to isto vajo, da ga pripravi. O tej temi je govorila že prej, ko sem prvič razmislila o prodaji te nepremičnine pred nekaj leti, vendar sem pozabil. Zato je tako pomembno poskrbite, da napišete svojo tezo in jo razložite čim večjemu številu ljudi, preden se lotite velikega finančnega premika.
Notranji davčni zakonik § 121 (a) pravi: "Bruto dohodki ne vključujejo dobička iz prodaje ali zamenjave premoženja, če je bil v petletnem obdobju, ki se je končal na datum prodaje ali zamenjave, taka lastnina v lasti in uporabi davčni zavezanec kot glavno prebivališče davčnega zavezanca za obdobja, ki seštevata 2 let ali več.”
Za lastnika, ki kupi in se premakne v premoženje, živi tam vsaj dve leti, kasneje pa ga proda, ne da bi ga kdaj izposodil, izključitev je preprosta. Vse to dobiš. Toda za lastnike, ki so svoj del stanovanja obrnili v najem, so pomembni nianci iz § 121.
Tukaj je nekaj primerov, ki ponazarjajo, kako deluje:
Ozadje dejstev: Bob kupi mesto 1. januarja 2003 za $ 500k. Zdaj je leta 2018, in načrtuje ga prodati za $ 900k. Poskuša ugotoviti, kakšno kapitalsko dobiček bo imel, in ali se mora vrniti v nepremičnino za davčne prihranke.
Scenarij 1:Ko je leta 2003 kupil svojo hišo, se je takoj preselil. Tam je živel do 1. januarja 2016 in po tem začel izposojati. Načrtuje, da ga najame, dokler ne proda.
Dokler ga proda pred 1. januarjem 2019, je vsa njegova uporaba "kvalificirana uporaba" v skladu s § 121. Zadnje tri leta uporabe nepremičnine je vključeno v "kvalificirano uporabo" v skladu s členom 121 (b) (5) ( C) (ii). To pomeni, da je vsa njegova kapitalska dobiček upravičena do izključitve.
Njegov skupni dobiček znaša 400.000 dolarjev, vendar je v členu 121. podvržen omejitvam v višini $ 250k / $ 500k. Če je samski, lahko sprejme izključitev v vrednosti 250k in plača davek na kapitalski dobiček na drugih 150k $. Če je poročen, lahko v celoti izključi 400 kilogramov, dokler on ali njegov zakonec izpolnjuje zahteve glede lastništva in dokler on in njegov soprog izpolnjujeta zahteve glede uporabe za nepremičnino.
Kolikor je Bob kdajkoli uporabljal amortizacijske odbitke na premoženju, bodisi za "matično pisarno" bodisi za drugo poslovno rabo, medtem ko je tam živel, ali amortizacijo, ki ga je vzel za imetje kot najem, je treba ta znesek kapitalske dobičke priznati in obdavčiti ("Ponovno ujeta") v skladu s § 1250, ne glede na izključitev iz kapitalskih dobičkov, o kateri razpravljamo tukaj.
Lahko bi preživeli cel dan za to kodo, tako da bomo zdaj zaostrili to težavo. Upoštevajte, da z vsakim od teh scenarijev, najprej plačate kapitalske dobičke od povračila amortizacije, nato pa sprožite matematiko o izključitvah iz § 121.
Scenarij 2 (Težaven):Bob je leta 2003 kupil svojo hišo in se takoj preselil. Tam je živel do 1. januarja 2016 in po tem začel izposojati. Vendar pa je sredi leta 2018, in je zaskrbljen, da ga morda ne bo mogel prodati pred 1. januarjem 2019. Torej, da bi se prepričal, da ne odstopa od pravila, ki ne bo več kot 5 let, najemnik in se premakne nazaj v premoženje 1. julija 2018.
No, Bob se je ustrelil v nogo. Izjema za 3-letno uporabo najemne nepremičnine velja le, če je po zadnjem datumu, ki ga je Bob uporabljal kot njegovo glavno prebivališče. Ko se je vrnil, se je obrnil na to, da 2,5-letno uporabo nepremičnine uporablja v "nekvalificirani uporabi". Zdaj mora premagati svoj dobiček. Predvidevam, da je prodal 31. decembra 2018. Njegova "kvalificirana uporaba" je trajala od 1. januarja 2003 do 1. januarja 2016 (13 let), od 1. julija 2018 do 31. decembra 2018 (pol leta) in njegova "nekvalificirana uporaba "je bila 2,5 leta. Tako je 13,5 / 16 let "kvalificirano" in približno 84% njegovega dobička je potencialno izključeno. 400.000 $ kapitalski dobiček x 84% = 336.000 $. Preostalih 64.000 dolarjev dobička je obdavčeno.
Ampak še nisva končana. Od tega potencialno izključenega kapitalskega dobička v višini 336.000 dolarjev, lahko Bob vzame le 250 dolarjev, če je sam. Če je poročen (in če oba Bob in njegov soprog izpolnjujeta test za uporabo), bi lahko on in njegov zakonec sprejela popolno izključitev v višini 336 kilogramov.
Če bo Bob še naprej živel v svojem starejšem najemu, se bo njegovo povečano vključevanje kapitalskih dobičkov še naprej povečevalo, vendar nikoli ne bo nazaj na 100%. Če bi na primer živel v premoženju do 1. januarja 2022 (še tri leta), potem ko se bo gibal 1. julija 2018, bi njegova izključitev znašala 16,5 / 19 let oz. 87%. Najboljša stvar, ki bi jo moral storiti Bob, je bil, da je njegovim najemnikom dovolj časa, da se prodajajo pred 1. januarjem 2019, da bi dobili popolno izključitev in se pred tem ne premaknili.
Scenarij 3 (davčna zakonodaja se je spremenila 1. januarja 2009): Zdaj pa predpostavimo, da je Bob najemal premoženje zgodaj in se preselil pozneje. Bob je kupil svojo hišo leta 2003 in ga takoj oddajal v najem. Od 1. januarja 2009 so se najemniki selili in se preselil v nepremičnine. Zdaj razmišlja o prodaji nepremičnine danes.
Vsa kapitalska dobička Boba v višini $ 400k je potencialno izključena. Vsa nepremičninska dejavnost pred 1. januarjem 2009 velja za "kvalificirano uporabo". Ta novi del iz § 121 se je začel 1. januarja 2009, tako da je vsa uporaba v najemu pred tem brezplačna, dokler ne prodate v pravilu 2 od 5. Če je Bob samski, lahko vzame 250 kilogramov izključitve. Če je poročen (in če oba Bob in njegov zakonec izpolnijo test za uporabo), bi lahko on in njegov zakonec sprejela popolno izključitev v višini 400 kilogramov.
Primer 4 (drugo zapleteno):Podobno kot v primeru 3, vendar se Bob premakne v premoženje še kasneje. Bob je kupil svojo hišo leta 2003 in ga takoj oddajal v najem. Od 1. januarja 2014 so se najemniki odselili in se preselil v nepremičnine.
Zdaj smo spet vračali na območje prehoda. Strokovna uporaba Boba je sestavljena iz šestih let, ki jih je imel v lasti in ga je najel v najemu od 1. januarja 2003 do 31. decembra 2008, plus pet let, odkar je živel v njem od 1. januarja 2014 do 31. decembra 2018. Obdobje najema od 1. januarja, Od 2009 do 31. decembra 2013 (5 let) je nekvalificirana uporaba.
Tako je 11/16 let kvalificirana uporaba, pri čemer je približno 69% dobička potencialno izključeno. 400.000 $ kapitalski dobiček x 69% = 276.000 $. Od tega 276.000 dolarjev potencialno izključenih kapitalskih dobičkov, lahko Bob vzame le 250.000 $, če je samski. Če je poročen (in če bosta oba in njegova soproga izpolnjevala test testa), bi lahko on in njegov zakonec sprejela popolno izključitev v višini 276 000 USD, preostanek pa bi bil predmet davka na kapitalske dobičke.
Več podrobnosti najdete na spletni strani IRS.
Previdno preberite številke
Prepričan sem, da ste po teh primerih še vedno zmedeni. Bralite vsak scenarij večkrat in prosite za pojasnilo in sčasoma ga boste dobili.
Spodnja črta: da bi se kvalificirala za popolno izključitev iz prodaje v skladu s Kodeksom. 121 (a) dvoposteljno lastništvo in pravilo uporabe, nekvalificirana uporaba (najemna lastnina, pisarna itd.), Potem ko lastnik zapusti glavno prebivališče ne sme preseči treh let. Po treh letih morate izključiti izločitev, tako da upoštevate število kvalificiranih let, deljeno s skupnimi leti lastništva, če ste živeli v premoženju za dva od zadnjih petih let. Če ne izpolnjujete pravila 2/5, sploh ne boste dobili izključitve. Pa tudi ne.
Za tiste, ki ste dolgo časa imeli najem nepremičnin (tj. 10 + let) in sedijo na velikih dobičkih, ne se zdi vredno, da se vrnete nazaj v najem, da bi poskušali prihraniti na davkih. Namesto tega je najboljša poteza, da čim dlje zadržite najemnino, da bi se izognili kakršnim koli prodajnim stroškom in davku na kapitalske dobičke ali pa izvedli 1031 Exchange in kupili novo najemno nepremičnino z iztržki.
Ko sem šel skozi to vajo, je moja družina verjetno ne nameravamo znižati življenjski slog tako, da se vrnemo v našo najemnino za dve spalnici, da bi prihranili morda celo do $43,200 91.368 dolarjev za davek na kapitalske dobičke kot zakonski par. Še vedno moramo dodati izboljšave kapitala, da bi povečali stroške in znižali davčni račun. Sedaj želimo živeti v celoti.
Včasih lahko v prihodnosti postavimo stanovanje na trg, potem ko zakupnik najemnika izteče in naredimo 1031 zamenjavo v dražje lastništvo v Honoluluu. Najem nepremičnine v Honoluluu bomo vsaj eno leto zakupili za najem nepremičnine v naravi.Potem čez 1-4 let se bomo premaknili v premoženje in postali primarno prebivališče, prav čas, da bi naš sin odšel v predšolsko vzgojo ali vrtec.
Ali pa bomo obdržali obe lastnosti, najeli upravitelja nepremičnine in vztrajno prihranili, da bi kupili havajsko lastnino, ko je čas za premikanje. Vedno sem se počutil najboljše, da bi kupil nepremičnine, da bi jih uživali in ne kot najemnino. Edino vprašanje, ki obdrži obe lastnosti SF-je, je, da bom moral najti način, da prihranim za 1 milijon ameriških dolarjev, ker ne bom imel prihodkov iz 1031 Exchange.
Ugibam, da se ne morem preveč zadržati!
Povezani članki:
Buy Utility, najem luksuza: Pravilo o naložbah v nepremičnine, ki jih je treba upoštevati
Kako plačati nobenega davka na kapitalske dobičke po prodaji svoje hiše za Big Bucks
Raziščite nepremičnine Crowdfunding: Če nimate zapadlosti za nakup večje nepremičnine, ne želite, da se povežete z vašo likvidnostjo v fizičnih nepremičninah ali se ne želite ukvarjati s najemniki, si oglejte RealtyShares, enega največjih investitorjev v nepremičnine podjetja danes. Pretovarjanje nepremičnin vam prav tako omogoča, da ste bolj prilagodljivi pri naložbah v nepremičnine z naložbami, ki presegajo le tisto, kar živite za najboljše možne donose. Vesel sem, da živim v hiši, ki je pravica do velikosti, medtem ko vlagam presežek kapitala v osrčje Amerike, kjer so najemni pridelki 4-5X višji.
