Naložbe v nepremičnine so odličen način za veliko denarja če opravljate svoje raziskave in ste pripravljeni veliko časa nameniti svojim naložbam.
Vendar pa je tudi odličen način za vlagatelje izgubi denar. Verjamem, da je nepremičnina ena izmed najbolj precenjenih naložb v Ameriki, zelo malo pa vam bo pokazalo dejansko število, da bi pojasnili, zakaj.
Zato želim razčleniti vidike investiranja v nepremičnine, pokazati nekaj načinov, kako začeti (če želite) in razkrijete mitove za nepremičnine, ki jih ne boste nikdar slišali.
- Naložbe v nepremičnine: 3 načina za to
- Naložbe v nepremičnine # 1: REIT
- Naložbe v nepremičnine # 2: Izposoja nepremičnin
- Naložbe v nepremičnine # 3: Flip properties
- 4 mita o naložbah v nepremičnine
- Mit # 1: Nakup nepremičnin je velika naložba
- Mit # 2: Odpravljate denar, če boste najemali
- Mit # 3: lahko vzamete hiše ali izkoristite davčne prihranke
- Mit # 4: Prihranite lahko za dom, tako da se vrnete nazaj
- Ko bi morali kupiti hišo
- V kaj bi morali vlagati
Začnimo.
Naložbe v nepremičnine: 3 načina za to
Tukaj so trije načini pristopa k investiranju v nepremičnine:
- Vlaganje v REIT
- Nakup nepremičnine v najem
- Nihanje lastnosti
Nekateri načini so boljši od drugih glede na vaš finančni položaj in cilje. Čeprav nisem navdušen nad investicijami v nepremičnine, verjamem, da morate, če boste to storili, razumeti vaše možnosti.
Naložbe v nepremičnine # 1: REIT
REITs ali investicijski skladi za nepremičnine so dobra izbira, če se želite vključiti v naložbe v nepremičnine, vendar ne želite narediti velike obveznosti nakupa nepremičnine.
To je zato, ker so REIT-ji podobni Vzajemni skladi nepremičnin. So zbirka lastnine, ki jo upravlja podjetje (nekako zaupanje), ki vzame denar od posameznih vlagateljev za nakup in razvoj nepremičnin. In vlagatelji dobijo izplačane dividende z REIT-i, tako kot kateri koli drug sklad. Tudi ti si lahko eden od tistih posameznih vlagateljev.
Podjetja REIT se lahko osredotočajo na različne industrijske panoge tako doma kot na mednarodni ravni, lahko pa vlagate tudi v nepremičnine, ki vlagajo v stanovanja, poslovne stavbe ali celo v zdravstvene ustanove.
Vsekakor so preprost in neposreden način, da se vključijo v naložbe v nepremičnine, ne da bi morali postaviti ogromne vnaprejšnje stroške dejanskega odkupa nepremičnin. Če želite začeti, morate preprosto obiskati vašega spletnega posrednika in kupiti REIT, kot bi vam značilne naložbe.
Če ne veste, kako to storiti, je to v redu! Oglejte si naš članek Vzajemni skladi če želite natančno ugotoviti, kako ga lahko odprete.
Ampak recimo, da imate 30.000 $ + samo žganje luknje v žepu. Če ste pripravljeni narediti veliko bolj tvegano vdorov v naložbe v nepremičnine, lahko naredite naslednja dva strategija.
Naložbe v nepremičnine # 2: Izposoja nepremičnin
Izposoja nepremičnin se zdi preprosto:
- Nakup hiše ali stanovanja.
- Izposodite sobe najemnikom za nominalno pristojbino.
- Pregledi najemnin se pojavljajo kot gangbusters vsak mesec, medtem ko sedite na plaži v Cabo, pijete koline pina in ustvarjate pasivni dohodek.
Vraga, to zveni super - toda tudi popolno prekomerno povečanje. Pravzaprav je najem nepremičnin vse ampak sproščujoče. To je zato, ker ste odgovorni za vse vidike stavbe, ki jo izposojite kot lastnika. To vključuje popravila, vzdrževanje in premagovanje najemnikov, ki ne plačajo najemnine.
In bog vam bo pomagal, če bodo storiti zamudite plačilo najemnine. Če se to zgodi, boste morali najti drug način, kako plačati mesečno plačilo za hipoteko.
MORATE zaslužiti denar od najema nepremičnin (veliko ljudi!). Samo to lahko negativno vpliva na vaše finance na BIG način. Preverite naše house slab članek za dober primer tega.
Če ste zainteresirani za nakup nepremičnin za najem, se prepričajte, da si ogledate serijo sedem delov o osnovah naložb v nepremičnine Owen Johnson (več o tem kasneje). Tu lahko najdete prvi članek tukaj.
Naložbe v nepremičnine # 3: Nihanje lastnosti
Torej si bil na tvoji sedmi epizodi Fixer zgoraj sejna seja in se vam je zgodilo: "Hej, tudi to lahko storim!"
Z nakupom hiše ali drugega dela premoženja, ki ga nato obnavljate in prodajate (to je "flipping" lastnine), lahko istočasno prilagodite svojo ustvarjalno in poslovno mišico …
… vendar je tudi težje kot zagon vašega avtomobila v vesolje.
Verjetno, če niste Elon Musk.
Ne samo, da imate denar za nakup nepremičnine, ampak morate biti tudi neverjetno točni glede financ, ki gredo v prenove, ki jih želite dati v dom če želite ustvariti dobiček.
To vkljucuje stvari, kot so najti izvajalca, oceniti stroške popravil / obnovitev in biti pripravljeni, da potopite v svoje finance, medtem ko poskušate najti kupca. Konec koncev, več časa imate pri premoženju, več izgubite pri hipotekarnih plačilih.
Toda kdo ve? Morda boste pristali na lastno predstavo HGTV in narediti čudne stvari, medtem ko flipping hiše, kot je ta fant:
BONUS: Kako kupiti hišo - osnove za vlaganje nepremičnin
Če ste res pripravljeni dati čas za spoznavanje nepremičnin in sprejemanje odločnih odločitev, si oglejte ta sedemdnevni niz o osnovah naložb v nepremičnine, ki ga je opravil moj prijatelj Owen Johnson. To vam bo pomagalo izkoristiti nagrade, če se odločite, da boste za to izključili.
Seveda je to samo začetek. Pred nakupom predlagam vmesno znanje o nepremičninah.
- Real Scoop na nepremičnine
- Začetek poti naložbe v nepremičnine
- Mehanizem transakcije
- Primer na nepremičninski agenciji
- Spodbujanje sebe, da si vzgajate bogastvo
- Upravljavska infrastruktura
- Osnove nepremičnin - v pregledu
4 mita o naložbah v nepremičnine
Vendar bom pošten: mislim, da veliko ljudi, ki vlagajo v nepremičnine, slabo vlagajo. To je samo še zaostrilo vse BS, da je lastnica hiše.
Premisli. Vsi smo razmišljali o nakupu hiše s štirimi spalnicami in bele barve za ograje na naši lastni rezini American Dream ™.
Kljub temu pa mnogi ne zavedajo, da se vlaganje v hišo s štirimi spalnici lahko hitro spremeni v največji denar in čas ponorov njihovega življenja. Pravzaprav je nakup hiše le še ena od teh nevidne skripte da slepo sledimo, ne da bi ji dali drugo misel.
Nevidni skripti so tista, ki vodijo prepričanja, ki so tako globoko vgrajena v naše vsakodnevno življenje, da sploh ne zavedamo, da so tam.
Vsi smo jih že slišali:
- Poskrbite, da boste dobili visokošolska stopnja
- Ko diplomirate, se morate poročiti
- Ko se poročite, morate imeti otroke
In nakup hiše je eden od teh scenarijev - kljub dejstvu, da je to ena od največjih, življenjsko spremenljivih odločitev, ki jih lahko naredite.
Pravzaprav vsak dan prejemam e-pošto od ljudi, ki pravijo: "Imam grozen finančni problem. Plz pomoč! "In 40% časa, je neposredno povezana s svojimi hipotekami.
V 9. poglavju najbolje prodajane knjige New York Times, Sem hiperkritična za ljudi, ki kupujejo nepremičnine, ker menijo, da je to "dobra naložba" ali ker menijo, da "vračajo denar na najemnino."
Ti miti - in mnogi drugi - so prav to. Miti. In so bili tako škodljivi za finančne situacije mnogih ljudi, da se počutim, kot da moram danes odpraviti nekatere od njih.
Tukaj so štiri mitove nepremičnin, ki jih morate vedeti, preden razmislite tudi o nakupu hiše.
Nepremičninski investicijski mit # 1: "Nakup nepremičnin je velika naložba"
Ena stvar, ki jo vedno slišim od ljudi, ki želijo kupiti hišo, je: "Nakup nepremičnin je naložbe! Nekega dne ta hiša bo vredna WAY več kot je zdaj."
Poglej, razumem. Vedno slišimo zgodbe iz starih prsih, ki so v Trumanovi administraciji kupili domove za samo 30.000 dolarjev, zdaj pa je vredno 450.000 $ ali karkoli.
Ko je resnica ljudje, ki pravijo takšne stvari, ne upoštevajo nevidnih dejavnikov, kot so inflacija in vzdrževanje.
Ekonomist Yale in Nobelov nagrajenec Robert Shiller sta poročala, da je od leta 1890 do 1990 donos na stanovanjske nepremičnine skoraj ZERO po inflaciji.
Realtors in lastniki stanovanj bodo preplavili svoj poštni predal s sovražno pošto za to, vendar tole nepremičnina je najbolj precenjene naložbe v Ameriko. Tudi Warren Buffett, eden najbogatejših ljudi na svetu, to poudarja hiše ne nujno povečujejo vrednosti. Mimogrede, še vedno živi v istem 5-sobno hišo, ki jo je kupil v Omahi, Nebraska, leta 1958.
O tem je pisal James Altucher zakaj podjetniki ne smejo kupiti doma, in predlaga naslednje:
Vzemite 1/20 zneska za plačilo. Začnite podjetje.
Vaša naložba bi lahko bila enaka nič (kar bi lahko storila tudi hiša), vendar bi lahko dosegla tudi do 10.000% donosov.
Na koncu, kot podjetnik, če ste dovolj obstojni, boste dobili enega od teh 10.000-odstotnih donosov. In boste vztrajni, ker niste zapravljali vsega denarja in časa, ki bi vas hvalo hišo."
Mit o vlaganju nepremičnin # 2: "Odpravljam denar, če bom najemal!"
Bralec mi je nekoč povedal: "Ramit, plačam 1000 dolarjev na mesec za najem mojega stanovanja, zato lahko definitivno privoščim 1000 dolarjev na mesec na hipoteko in gradi kapital!"
Zato sem jo vprašal: "No, kako lepo je vaše stanovanje?"
Priznala je, da so lesena tla stara in kuhinja je bila zelo zastarela.
"Torej hočeš takšno hišo," sem vprašal, "ali pa hočeš lepše mesto - eno z vgradnimi stropi, novejšimi napravami in balkonom, dovolj velikim za zabavo?"
Pogledala me je, kot da sem idiot. "Seveda hočem lepšo hišo."
»V redu,« sem odgovoril. "Toda to bo stalo več kot vaša trenutna najemnina, kajne?"
Ko sem to rekel, je v njeni glavi odšla žarnica. Tega ni upoštevala.
Verjetno niso ljudje, ki želijo kupiti hišo. Seveda, boste želeli lepšo hišo kot stanovanje, ki ga trenutno najemite - Še posebej, če ste se zavezali k dolgoročni naložbi, kot hipoteko.Toda to pomeni, da bo vaše mesečno plačilo višje.
Seveda se to zdi precej očitno - vendar je to le začetek.
Kaj mnogi ljudje pogosto prezirajo, ko pravijo, da ne želijo vrniti denar na najem, so Phantom stroški.
Phantom Stroški so:
- Davki na nepremičnine
- Zavarovanje
- Javne storitve (npr. Internet, električna energija, plin, voda itd.)
- Pristojbine za vzdrževanje doma
- Toaletni odtoki se naključno prekričejo ob 2h, zaradi česar vas neudobno vprašate soseda, če lahko svojo kopalnico uporabite, preden porabite nekaj ur Googling "24-urni vodovodarji"
Ti stroški bodo dodali stotine na mesec za vaše življenjske stroške.
Navsezadnje ne plačujete samo hipoteke vsak mesec. Plačate tudi za pečico, če se zlomi, ali grelnik tople vode, če ne deluje, ali težave s ščurki, ki ste jo podedovali od prejšnjega lastnika.
Ko izposodite, lahko pokličete lastnika, če se zgodi katera od teh stvari, in on ali ona stopi na račun.
(Mimogrede, skupni odziv tukaj je: "Najemodajalci vse to delijo v vašo najemnino, ne bi si izposodili svojega mesta, če ne bi mogli dobiti dobička!" To ni pravilna. cena je + dobiček. Najemodajalci zaračunavajo, kakšen bo trg. Nekateri ustvarijo dobiček, a mnogi od njih vsak mesec izgubijo denar.)
Ko ste lastnik, morate popraviti te stvari ali poklicati nekoga drugega, da jih popravite za vas. In seveda, to prihaja iz svojega žepa.
Seveda, vodovodar tukaj in iztrebitelj tam ne slišita tako slabega … ampak si predstavljamo, da se pri lastništvu hiše pokvari vaša streha. Nenadoma, to je 25.000 $, ki jih morate vlagati v popravila.
Torej, tudi če imate hipoteko, ki je enaka vaši najemnini - recimo 1000 $ - še vedno morate dodati 40-50% v ta mesečni znesek, da bi upoštevali stroške fantom. Zdaj ste plačali bližje do 1500 $ / mesec.
Preverite ta graf. Prikazuje resnične stroške nakupa doma več kot 30 let.
Na koncu ne boste vračali svojega denarja z najemom, ampak boste vrnili svoj denar, če kupite hišo, ne da bi vedeli, kaj počnete.
V spodnjem videu sem razkril mite o najemu in nakupu hiše. Preveri.
Nepremičninski investicijski mit # 3: "Če bom zmanjšal dovolj avokadastega tosta, si lahko privoščim hišo!"
Samo … Prenehaj. Takoj zdaj.
Mit o vlaganju nepremičnin # 4: "Vedno lahko izkoristim to hišo ali izkoristim davčne prihranke"
To je dejansko dva mita v enem - vendar se oba sklanjajo na eno idejo: Ljudje mislijo, da lahko zagotovijo, da bodo zaslužili z vlaganjem v nepremičnine.
Govorim o finančnem vzvodu in davčnih prihrankih, in BOTH lahko povzroči izgubo denarja.
-
Vzvod
Torej mnogi lastniki stanovanj kažejo na vzvod, ki je ključna prednost njihove naložbe v nepremičnine.
Na primer, lahko postavite 20.000 dolarjev za hišo 100.000 dolarjev in če se hiša vzpenja do 120.000 dolarjev, ste dejansko podvojili svoj denar.
To zvoki Odlično, vendar ignorira eno veliko stvar: cena hiše se vedno ne povečuje (* razrezane na ljudi, ki so v letu 2007 kupili hišo in jokali *). Torej na žalost vzvod lahko deluje proti vam, če se cena znižuje.
Če se vaša hiša zniža za 10%, ne izgubite samo 10% svojega lastniškega kapitala - več kot 20%, ko upoštevate 6% provizije za nepremičnine, stroške zaprtja, novo pohištvo in druge stroške.
Morate biti pripravljeni na to potencialno izgubo, preden spustite nekaj sto tisoč dolarjev na novo hišo.
-
Davčni prihranki
Ljudje mislijo, da lahko odbijejo svoje hipotekarne obresti od svojih davkov in prihranite veliko denarja.
Čeprav lahko svoje hipotekarne obresti odbijete, ljudje pozabijo, da prihranijo denar, ki ga običajno ne bi nikoli porabili.
Premisli. Znesek, ki ga plačate v hiši, je veliko višji, kot bi ga za najemnino, če vključite vsa ta fantomska plačila, ki sem jih omenila. Torej, čeprav boste zagotovo prihranili denar na hipotekarnih obresti prek davčnih olajšav, je neto običajno izguba.
Ob koncu dneva, obe vzvodi in davčne olajšave, ki jih dobite od nakupa hiše, prav tako niso dovolj dobri razlogi, ki upravičujejo vlaganje v nepremičnine.
Torej, kdaj je pravi čas za nakup hiše?
Ko bi morali kupiti hišo
Opozorilo: To bo nekoliko zapleteno.
Če želite natančno vedeti, kdaj je pravi čas za nakup hiše, vključuje veliko analitičnih podatkov in ur, ki služijo večjim preglednicam in enačbam tabele "A Beautiful Mind".
Ste pripravljeni? Tukaj je, ko bi morali kupiti hišo:
Ko je pravi zate.
Dejstvo je, da ni pravi čas, ki bi ustrezal vsem. Vaš nevidni scenarij vam bo povedal, da morate kupiti hišo po šoli ali ko ste pripravljeni na začetek družine - ko je resnica pravi čas, je drugačen za vas, kot je za naslednjega človeka. In ne sme biti iz finančnih razlogov.
V redu, morda nikoli ne bo pravi čas. In tudi to je v redu.
Vendar, če ste resnično zainteresirani za naložbe v nepremičnine, predlagam, da naredite veliko raziskav, preden boste skočili v karkoli.
Tukaj je nekaj GREAT virov, ki jih priporočam, če razmišljate o nakupu hiše:
- Vodnik za naložbe v Bogleheads:To je odlična spletna stran, napolnjena z veliko koristnega nasveta glede vseh stvari, ki vlagajo, vključno z nepremičninami. To navdihujejo učenja in filozofije Jack Bogle, ustanovitelja Vanguarda
- "Na dolgi rok, spanje doma in vlaganje na delniške trge":To je temeljni članek New York Times o tem, zakaj podcenjujemo stroške Phantoma, kot so zavarovanje, inflacija in davki. Na koncu je pozoren na zgodbo
- Fiksna hitrost vs nastavljiva hitrost:Članek sem napisal nekaj časa, ko sem preučil, zakaj ljudje še vedno tvegajo pot pri nakupu hiše
Na koncu je lahko nakup nepremičnin pravi za vas in morda ne. Ampak ne naredite največje odločitve svojega finančnega življenja, ker je to nekaj, kar bi "morali" storiti.
V kaj bi morali vlagati
Na splošno je nakup nepremičnin NI velika naložba za posameznike.
Namesto tega priporočam konzervativno vlaganje na borzo prek indeksnih skladov.
Z vlaganjem v razumne, dolgoročne naložbe boste imeli uravnotežen portfelj, ki vam bo v življenju zaslužil tisoče ljudi.
In prej boste začeli, lažje je, da se bogate.
To ni BS. Konec je 100 let dokazov na borzi to kaže na to.
Še vedno mi ne verjamete? Oglejmo si še en primer resničnega sveta.
Recimo, da ste stari 25 let in se odločite, da boste investirali 500 $ / mesec v nizkocenovnem, raznolikem indeksnem skladu. Če to počnete do 60 let, koliko denarja mislite, da bi imeli?
Poglej:
$1,116,612.89.
Tako je. Ti bi bil milijonar po tem, ko bi investiral samo nekaj tisoč dolarjev na leto.
Obvestilo, ne govorim o hollywoodski vrsti naložbe, kjer so posredniki borznega posredništva ustvarili ogromne večmilijonske dolarske obreke, medtem ko so kričali "PRODAJO" v telefon iz kakršnega koli razloga.
Rekel sem, da bi morali vlagati poceni, raznolike indeksne sklade čez čas. To je zato, ker pametne naložbe so bolj dosledne kot karkoli drugega - ne lovijo vročih zalog. Ali druge čudne naložbe:
Le s pametnimi naložbami lahko preživite bogato življenje.
In želim ti pomagati. Zato vam želim ponuditi nekaj, kar vam bo pomagalo pri turboizaciji svojih naložb:
Moj 12-minutni video o avtomatizaciji vaših financ
Ta vodnik vam bo pomagal, da bi vsak mesec aktivno vlagali svoj denar. Šel bom skozi natančen postopek priprave avtomatiziranih financ. Ko končate, boste varčevali in zaslužili več denarja pasivno.
Vnesite spodnje podatke in poslali vam bom svoj brezplačen videoposnetek neposredno v mapo »Prejeto«.
