Napisal sem zelo podroben prispevek o analizi, ali je bolje vlagati v delnice ali nepremičnine. Preverite, če se sprašujete, kje položiti svoj denar. V svoji analizi sem poskušal biti nepristranski, vendar sem zaradi mojih izkušenj, ki vlagajo v oba razreda sredstev več kot desetletje, prišel do zaključka, da je nepremičnina moja prednostna izbira za gradnjo bogastva.
Ko ste pridobili, je nepremičnina precej preprosta. Povečajte najemnino, zmanjšajte stroške, dopustite, da inflacija poteka, in da najemnik obrne na minimum. Ste kralj ali kraljica vašega premoženja. Zaloge pa po drugi strani zahtevajo stalno ponovno uravnoteženje, zaupanje v upravljanje, zaupanje v upravljavca sklada, če kupite aktivni sklad in natančno analizo konkurenčnih sil, ki bi lahko škodovale vaši naložbi. Razmislite, koliko velikih podjetij je izginilo v preteklih letih. Zato priporočam, da večino svojih kapitalskih naložb hranite v nizko cenovnih indeksnih skladih in se namesto tega osredotočite na dodeljevanje sredstev.
Eden komentator je poudaril razlog, zakaj imam raje nepremičnino, ker sem imel srečo, da sem kupil v San Franciscu leta 2003. V tej objavi želim nasloviti svoja prepričanja in ugotoviti, ali lahko vsi dobimo srečo z našimi naložbami. Konec koncev je vedno bolje biti srečen kot dober!
SREČANJE SREČE Z NEPREMIČNINAMI
Jeremy piše,
Medtem ko cenim nepremičnine proti naložbam, ker uživam v obeh straneh argumenta, vaša zgodba ni zelo realen primer. Si kupil nizko v San Franciscu, in to se je izkazalo za razcvet nepremičninskega trga. To je daleč od norme - poglejte na flip-stran in videli, koliko ljudi je pod vodo v svojih domovih.
V bistvu imaš srečo. * Trg bi lahko pospravil in plačal 2.000 $ / mo + davka na premoženje + vzdrževanje + depreciacija, medtem ko bi lahko samo plačali 2000 $ / mo za kraj za življenje / najem in daleč daleč pred kje ste zdaj. Mislim, da je to žalosten primer za uporabo, ker berem komentarje o tem, in vsi ti ljudje se zdijo prepričani, da je povsem mogoče kupiti prostor za 580k, ga najamete za 3,4k / mo in nato prodali za 30% kasneje. Obstaja razlog, zakaj vsako večje mesto je popolnoma nasičeno z zaprtimi lastnostmi najema, in ne zato, ker dobički na njih razcvetljajo.
To, kar pravite, je podobno meni, ko govorim o mojih izkušnjah z zalogami - kupil sem v Tesli, ko je bil ~ $ 40 / deljen in ga prodal, ko je bilo nekaj več kot 210 USD / del. Ali je to dober primer, zakaj so zaloge boljše od nepremičnin? Pravzaprav se mi je zgodilo naključno doživetje. Na splošno sem povprečno približno 12-odstotno letno donosnost na borzi, zato nikjer v bližini moje izkušnje s Teslo, vendar precej dobro za popolnoma pasiven pristop k naložbam. Zelo me zanima preskušanje investicij v nepremičnine, vendar ne bom zavaroval svojih stave na katerem koli trgu, v katerega vlagam, da bi izšel, kot je storil San Fran.
KOMENTAR COMMENT
1) Drugi ljudje so vedno srečni. Če ste povedali, da imate srečo, v bistvu diskreditirate kakršno koli delo ali analizo, ki ste jo vložili v izdelavo svoje naložbe. Spominjam se, da sem bil zelo navdušen, vendar se mi je še obotavljal, ko sem leta 2003 dodal 580.500 $ za moj kondo. Pravkar sem se obrnil na 26 in kupoval denar, kot norček, ker mi je pri financah vsak dan pritekel srce, še posebej po dotomu. Prišel sem na delo ob 5:30 uri tudi moje družabno življenje. In nakup lastnine pomeni, da se obvezuje do 5:30 uri začetka za vsaj še nadaljnjih pet let (nikoli ne kupite nepremičnine, če ga ne nameravate lasti vsaj pet let)! Vse, kar sem hotel storiti, je bilo, da se vrnem na havajske in se znebil prihrankov, ki sem jih prihranil.
Če ste kot Jeremy in še niste nikoli kupili lastnine, potem je težko razumeti, da mešano čustvo strahu in navdušenja prevzame toliko dolga, medtem ko se hkrati lotite toliko denarja. Če še niste nikoli storili, zakaj se počutite, da veste bolje?
Nepremičnine so zelo koncentrirani razred premoženja. Potrošnja nekaj tisoč dolarjev, ki kupijo zalogo, je veliko manj zastrašujoča od pada 120.000 dolarjev na nepremičnino v višini 580.000 dolarjev, medtem ko prevzame hipoteko v višini 460.000 dolarjev.
2) Moraš ustvariti svojo srečo. Vsi smo do neke mere srečni. Ne bi prepoznali naše sreče v svetu, polnem trpljenja, sebično ne bi vedel. Dan sem potoval po demolitarizirani coni (DMZ) na severnokorejski in južnokorejski meji in popolnoma sem se ponižal in žalostil, kaj se je zgodilo po korejski vojni. Cenim, kaj imamo ljudje! Veliko ljudi nima električne energije, kaj šele dostopa do interneta. V preteklosti smo poglobljeno govorili o krivdi denarja, in mislim, da je dobra vaja, da bi še naprej govorili o krivdi denarja, ko se obremenjujem, da bi ostali uravnoteženi.
Če hočemo več, potem moramo tvegati. Ohranjanje celotnega denarja na varčevalnem računu vam nikoli ne bo prineslo izrednih donosov. Če hočete na varno, vendar dolgočasno delo, vam nikoli ne bo dalo zadovoljstva, ki jo iščete. Težko je imeti vznemirljivo življenje, če ne vzameš skokov vere. Strah v našem umu je pogosto veliko slabši od realnosti. Ne pozabite, da prihajamo iz privzete nastavitve sreče živeti v razvite države!
3) Naše izkušnje oblikujejo naša prepričanja. Razlog, zakaj imam rad branje blogov način več kot novice strani je zato, ker želim prebrati o izkušnje drugih ljudi. Ne želim samo prebrati novic, želim prebrati razlago novic iz izkušenega avtorja.
Moje izkušnje z mojim prvim premoženjem so se do zdaj izkazale za lepe. Ja, nekaj je bilo v zvezi s časi s finančno krizo in slepimi sosedami, vendar sem v večji meri vesel, da sem tvegal, da bom kupil leta 2003, kot ne. Moje izkušnje na borznem trgu so bile precej bolj visceralne, ker sem ne vlagal le v lastniške vrednostne papirje, temveč sem tudi posvečal kariero delnicam. Turbulenca je bila neverjetna!
Ko sem junija 2003 kupil svojo lastnino, je bil S & P 500 na 990. Samo tri leta preden je S & P 500 dosegel najvišjo vrednost v višini 1.498, kar pomeni 35-odstotno znižanje. Vlaganje ni bilo tako enostavno kot sedaj, kjer se vse zdi, da gre naravnost navzgor. S & P 500 je zdaj ~ 110% višji kot v letu 2003.
Condo je bil kupljen za 580.500 $ in comps imajo vrednost nekje okoli $ 1.000.000 do 1.300.000 $. Ne bi ga prodal za manj kot 1 milijon ameriških dolarjev, ker je glavni 2/2, Condo Pacific Heights nad pogledom na 11 milijonov obnovljenih parkov s parkiranjem. Ampak let's uporabo prodajne cene 1 milijon USD za izračun bolj konzervativni 75% donos od leta 2003.
75-odstotna donosnost nepremičnin je 35-odstotna zaostanek v primerjavi s 110-odstotnim donosom v S & P 500. Stvar je v tem, da sem zaradi lažnosti najemnine in precej manj volatilnosti uživala v donosu. Medtem ko bi morali izračunati donosnost denarne terjatve v višini 116.000 dolarjev, bi bila donosnost bližje 375%, če ne bi nenehno plačevala glavnico v preteklih letih.
Samo primerjam znesek lastniškega kapitala v tej nepremičnini s tistim, kar imam v svoji 401k, ki sem ga vsako leto iztržil od leta 2000. Kapital lastnine je 1 milijon dolarjev, saj sem letos izplačal hipoteko. Medtem, moj 401K, ki je zdaj IRA rollover, je le okoli 420.000 $. Obstaja nekaj, kar je treba reči o doslednem plačilu glavnice, zaslužka prihodkov od najemnin za plačilo glavnice in dajanje v najem inflacijo. Za lastnika te lastnine v zadnjih 12 letih je bila veliko boljša izkušnja, ker se je počutila samodejno.
4) naredite nekaj napovedi in ukrepajte. Nobene uporabe ni pontificirati cel dan, če nikoli ne ukrepate glede vaših prepričanj. Trenutno mislim, da je San Francisco še vedno eno najcenejših mednarodnih mest na svetu. Ni drugega obalnega velikega mesta, da vem, kje lahko kupite panoramske pogled na morje za manj kot 1000 USD / kvadratni meter. Verjamem, da bodo San Francisco še naprej "odkrili" mednarodni kupci, ki želijo diverzificirati svoj kapital - zlasti kitajske kupce.
Glede na moja prepričanja sem se odločil, da bom vzel več sto tisoč dolarjev s CD-ja, ki se bo iztekel leta 2014, in iščem panoramske pogled na morje v Golden Gate Heights za nekaj mesecev. Bilo bi veliko lažje in veliko manj tvegano, da CD preide na še en dolgoročni CD.
Našel sem dve lastnosti, ki jih ponudim. Eden je bil sanjska lastnina, ki je šla za neverjetne 600.000 dolarjev nad vprašanji (50%), ki sem jih izgubil. Prepovedan sem bil, da sem gledal, dokler nisem našel mojega trenutnega mesta, fiksirja z grdim stenskim papirjem, zelenimi preprogami, tlemi iz linoleja in majhno kopalnico 36 kvadratnih metrov spodaj. Nihče ni hotel prevzeti projekta, zato sem ga lahko kupil pod vprašanjem. Pridobivanje fiksatorja je izjemno pogumno, ker morate sprejeti ukrepe za ustvarjanje vrednosti. Poraba $ 120,000, da popravite mesto, ni sreča. To je skladen preizkus vere, vsakič, ko si prekličete 10.000 $ ček na izvajalca!
Do zdaj trg SF ni padel s skale z nekaterimi comps v letu 2015 trgovanje zdaj na $ 900 - $ 1000 / sqft za podobne poglede v primerjavi z manj kot 800 $ / sqft v letu 2014. Poglejmo, če se sreča nadaljuje.
5) Upravljajte svojo neto vrednost, kot vam ustreza. Nakup drugega premoženja z dolgom v juniju 2014 je postal neprijetno. Če investiranje v nekaj vam daje nič strahu, potem verjetno ni veliko povračila sploh. Odločil sem se, da bi z novo hipoteko odplačal hipoteko na višjo obrestno mero, ki sem jo prevzel leta 2003 do konca leta 2015. V naslednjih dvanajstih mesecih sem agresivno plačal še 100.000 dolarjev od denarnega toka po plačilu $ 150,000 + v glavnem iz hipotekarne arbitraže. Zdaj se hipoteka v celoti izplača. Odplačevanje hipoteke zgodaj potrebuje veliko discipline, ker je nenehno skušnjava, da denar uporabite za takojšnjo zadovoljitev.
Upravljanje vaših sredstev in obveznosti je izjemno pomembno za ohranjanje bogastva, ker se naše življenje vedno spreminja. Obstajajo preveč dogodkov, ko je nekdo prevelikega vzvoda in konča v finančnem propadu, ko pride do recesije. Ne pustite, da bi vas bull market prepričal, da ste nenadoma investicijski genij.
SREČNE NALOŽBE VSE V OKVIRU
Kar se tiče pridobivanja sreče v San Franciscu, je to očitno. Toda pred nakupom v San Franciscu sem lahko kupil kjerkoli v državi, tako kot bi lahko kupil kakšno zalogo. Lahko bi kupil stanovanje 2/2, 1.500 kvadratnih čevljev na 22. mestu v bližini Madison Park v Manhattnu z dvema balkonoma in pogled na stavbo Chrysler leta 2001 za 799.000 $, vendar nisem! Ta lastnina mora danes presegati 2 milijona dolarjev. Prekleto! To bi bilo res srečo.
Pozabimo na moj srečen odmor, ko vidim 500.000 dolarjev v lastniškem kapitalu v 13-letnem obdobju. Pravkar sem obiskal starega prijatelja v Kuala Lumpurju v Maleziji, za katerega sem mislil, da je šele srednji razred. Njeni starši so imeli v lasti par, eno zgodbo hiše, združene v središču KL od sedemdesetih let. Niti hiša ni bila nič posebnega. Ena hiša je bila za babico in njenega rojstva, druga hiša pa je bila za njene starše, njeno sestro in njo. Mislil sem, da bom šel na crash v eni od sob ob obisku. Namesto tega sem prišel do svoje nove 6.300 kvadratnih metrov dvorec s 15 metrov visokim stropom, bazen in pet parkirnih avtomobilov! Kaj se je zgodilo v 24 letih odkar smo se nazadnje videli?
No, premoženje, ki so ga njeni starši kupili v letu 1970 za 30.000 ringgitov (8.333 $), je bil nedavno prodan tajvanski razvijalec za 30 milijonov ringgitov (8.333.333 $)! Po 44 letih, zdaj to pravim resnično, resnično srečo! BDP na prebivalca v Kuala Lumpurju znaša le približno 17.000 dolarjev. Torej, prodaja v višini 8,33 milijona dolarjev je več kot prodaja v ZDA v višini 23 milijonov dolarjev.
Oglejte si sliko, v kateri se njena lastnost stoji. Visoka stavba na levo, čez in na desno. Prekleto, zakaj moji starši niso kupovali zemljišč okoli svojega območja nazaj v letih 1987-1990, ko smo bili tam? Bili bi tako prekleti srečni, v tujini se ne bi smel ubiti v finančnem svetu že 13 let. Lahko bi delal 40 ur na teden in se pritoževal, zakaj je tako težko napredovati. Toda brez 13-letnega neprekinjenega vrveža, FinancialSamurai.com morda nikoli ni bil rojen!
UPOŠTEVATE, V VSE LJUDI SO VSE LJUDI
Redko sem srečal kogarkoli, ki je investiral na borzni trg ali nepremičninski trg, ki je obžaloval svoj nakup pred 10 leti, kaj šele pred 44 leti. Medtem je velika večina ljudi, ki obžalujejo, tiste, ki pred desetimi leti niso kupovali in držali ničesar. Večji je vaš obžalovanje, bolj grenak vam bo o srečanjih drugih ljudi.
Moja prednost je za naložbe, ki mi ne dajejo srčnega napada. Nepremičnine so stickier na poti navzdol, ker so najemnine običajno enake najmanj 12 mesecev zaradi standardne pogodbe za najem v enem letu. Ko trgi gredo gor, lahko povečate najemnino in spremljate vrednost svoje nepremičnine na spletu na podlagi primerljive prodaje.
Če lahko ohranite mir, ko zaloge kraterijo in se nadaljujejo v povprečju dolarskih stroškov, so zaloge odlične zaradi enostavnosti vzdrževanja in likvidnosti. Preprosto mislim, da je nepremičnina na podlagi moje izkušnje bolj nagrajujoča naložba.
Upam, da bomo v desetih letih vsi srečni z naložbami, ki jih danes opravljamo. V desetih letih bodo tisti, ki danes niso tvegali, poklicali srečo. In naš odgovor bo, Popolnoma prav imaš! ”
ZA RECAPE STOKS VS. NEPREMIČNINE
1) Nakup lastnine če mislite, da imate dovolj sreče, da se agresivno prihranite za plačilo, se počutite udobno, da bi vzeli dolg in ga držali vsaj pet let. Pomembno je, da imate srečen pogum, da naredite koncentrirano naložbo v eno sredstvo. Če se vaša nepremičnina spremeni v najem, potem morate imeti tudi srečo, da poiščete dobre najemnike in rešite težave, ko se dvignejo. Vaša povprečna nepremičnina sledi povprečni letni stopnji inflacije na dolgi rok. Upajmo, da boste dobili srečo in logično kupili na območju, na katerem bi morali videti delovna mesta. Če je tako, bi lahko bili vaši denarni vložki v dvojni številki zaradi finančnega vzvoda enostavno.
2) Nakup zalog če ste dovolj srečni, da držite za dolgoročno in ne čudite, kadar pride do recesije. Morate biti srečni, da raziskujete finančne podatke podjetja, sodelujete z vodstvi na konferenčnih klicih in se prepričate, da delujejo v najboljšem interesu delničarja in pritisnete svoje stave, če menite, da obstaja možnost. Ali pa lahko investirate samo v indeksni sklad, ali pa profesionalno poskusite in preizkusite. Zaloge so se povsod vrnile od 6-9% zgodovinsko.
3) Učinkovito dodelite svoj denar. Karkoli počnete, vsaj mobilizirajte denar. Zaloge imajo najmanjšo oviro. Če vam ne moremo skrbeti za aktivno upravljanje s svojim denarjem, potem investirajte z nizkimi stroški algoritmičnega svetovanja, kot je Wealthfront. Na dolgi rok je zelo težko preseči katerikoli indeks, zato je ključnega pomena plačati najnižje možne provizije med vlaganjem na trg. Wealthfront zaračunava 0 USD v pristojbinah za prvih 15.000 $, ki uporabljajo mojo posebno povezavo, le 0,25% za kateri koli denar nad 10.000 $ in imajo samo 500 $ za začetek. Ni vam treba niti financirati svojega računa, da bi ugotovili, katere vrste naložbenih portfeljev, ki jih bodo ustvarili za vas, bodo temeljile na vaši toleranci za tveganje. Investirajte svoj denar v prostem teku poceni, namesto da pustite izgubiti kupno moč zaradi inflacije.
4) Naložite tako nepremičnine kot zaloge v likvidnost. Če nimate zapadlosti za nakup nepremičnine ali ne želite povezati svoje likvidnosti v fizičnih nepremičninah, si oglejte RealtyShares, eno največjih podjetij za pretovarjanje nepremičnin danes. Nepremičnine so ključna sestavina raznolikega portfelja. Pretovarjanje nepremičnin vam prav tako omogoča, da ste bolj prilagodljivi pri naložbah v nepremičnine z naložbami, ki presegajo le tisto, kar živite za najboljše možne donose. Prijavite se in si oglejte vse stanovanjske in komercialne naložbene priložnosti po vsej državi, ki jih ponuja Realtyshares.Lahko je videti in odkriti.
5) Get najnižjo stopnjo hipoteke mogoče. Preverite najnovejše hipotekarne stopnje na spletu prek storitve LendingTree. Imajo eno največjih mrež posojilodajalcev, ki tekmujejo za vaše podjetje. Vaš cilj bi moral biti čim več pisnih ponudb in potem uporabiti ponudbe kot vzvod, da bi dobili najnižjo obrestno mero. To je ravno to, kar sem naredil za zaklepanje v 2,375% 5/1 ARM za mojo najnovejšo refinanciranje. Za tiste, ki iščejo nakup lastnine, je ista stvar v redu. Če ste našli dober posel, si lahko privoščite plačila in načrtujete lastništvo nepremičnine za 10 + let, bi dobil nevtralno inflacijo in izkoristil nizke stopnje.
Posodobi 2018: Na koncu sem prodal svoj najem SF, ki sem ga kupil za 1,525 milijona dolarjev leta 2005 za 2,74 milijona dolarjev leta 2017. Poskušal sem ga prodati za 1,7 milijona dolarjev leta 2012 in kupcev ni bilo! V RealtyShares sem reinvestiral 500.000 dolarjev prihodkov, da izkoristim nižje vrednotenje in večje donose najemnin v osrčju.
