Bralec z imenom Joe je pred kratkim pisal, da je vprašal, če je bolje, da ga najame ali kupi. To je pravočasno vprašanje, z enim številom ljudi se borijo na današnjem stanovanjskem trgu. Bistvo je, da ni prav odločitev o tem. Za nekatere ljudi bo najem boljši, za druge pa bo boljši nakup. To se lahko spremeni tudi s časom. Zdaj je morda bolje, da si najemite, kasneje pa boste morda želeli kupiti.
Torej, namesto da bi vam povedal "pravi" odgovor na to vprašanje, želim vas pooblastiti za najboljšo odločitev za vas in vašo družino. Najprej bomo pogledali okvir, ki vam bo pomagal sprejeti svojo odločitev. Nato bomo govorili o čudoviti, zelo zapleteni preglednici za tiste, ki resnično želijo krčiti številke.
Ni številčnega brusca? Govorili bomo o nekaj pravilih, ki vam lahko pomagajo sprejeti to odločitev. Nato vam bom dal nekaj odličnih spletnih orodij, ki jih lahko uporabite za nadaljnje analiziranje tega vprašanja.
Več kot številke
Medtem ko se večinoma osredotočam na številke tukaj, je pomembno razumeti, da je ta odločitev - tako kot številne druge finančne odločitve - in bi morala biti več kot ekonomija. Upoštevati morate tudi druge dejavnike.
Za mojo ženo in jaz, na primer, smo želeli, da bi nas poklicali. To je bilo pomembno za nas, in radi imamo v lasti. To ni nujno nekaj, na kar lahko dodate številko, vendar je pomemben del naše enačbe.
Na drugi strani, nekateri ljudje ne želijo glavobola lastnice. To ni niti toliko vprašanje denarja, ampak ko se nekaj zgodi, bi raje poklicali lastnika, da bi se z njim ukvarjal.
Torej, ko enkrat preverite številke, bodite pozorni na druge, manj oprijemljive premisleke.
Okvir za analize
Prvič, predstavimo okvir za analizo tega vprašanja. Na eni ravni je analiza tega vprašanja preprosta. Samo ugotoviti, katera možnost - najem ali nakup - vas bo stalo več denarja.
Toda pridobivanje informacij za primerjavo ekonomije najema in nakupa je bolj zapleteno. Razbijmo ga.
Stroški najema
Odkrivanje stroškov najema je zelo enostavno. Koliko najemnine boste plačali za vrsto nepremičnine, v katero želite živeti? To lahko malo otežite, tako da ugotovite, koliko časa bo vaša najemnina verjetno šla skozi čas. Predpostavljamo, na primer, da se bo vaša najemnina verjetno dvignila 2 do 3% na leto. To lahko ocenite v nekaj letih ali celo desetletju. To je še vedno enostavno. In vam ni treba razmišljati o tem, kakšna bo vaša najemna vrednost na koncu najemnega obdobja, ker ga nimate. Zgrabljate samo znesek najemnine, ki jo boste plačali.
Resource: 3 stvari, ki jih morate vedeti pred podpisom najemnine
Stroški nakupa
Toda na strani nakupa stvari postanejo vse težje. Za večino od nas je nakup domov najsodobnejša finančna transakcija, v katero bomo kdaj sodelovali.
Za začetek morate razmišljati o financiranju. Večina ljudi ne plača gotovine za dom, zato moraš razmišljati o vašem plačilu in obresti, ki jo boste plačali za financiranje. Prav tako morate upoštevati zapiranje stroškov ob nakupu in prodaji.
Potem obstajajo davčni vidiki. Lastništvo doma ima nekatere davčne prednosti in slabosti. Na primer, vaši hipotekarni obresti in davki na nepremičnine so odbitni, vendar dejstvo, da morate plačati davke na nepremičnine, je v prvi vrsti pomanjkanje lastništva doma. Ko prodajate dom, boste morda lahko izločili določen znesek kapitalskih dobičkov iz davkov, kar je najpomembnejša davčna ugodnost, ki jo imajo lastniki.
Drug zaplet je doma vrednotenje. Dolgoročno domače vrednosti običajno rastejo. Toda, kot vemo iz ne tako daleč preteklosti, se včasih znižujejo domače vrednosti. In odvisno od tega, kje živite, lahko vrednotenja znatno nihajo s časom. Torej morate faktor v apreciaciji ali amortizaciji vašega doma kot sredstva v daljšem časovnem obdobju.
In potem, seveda, morate razmišljati o stroških za vzdrževanje doma. Lahko dobite zelo dobro oceno, kaj bodo ti stroški. Lahko vam povem, da ste lastnik stanovanj, ki vas včasih preseneča zaradi nepričakovanih stroškov vzdrževanja. Moja žena in jaz smo bili prepričani, da smo bili presenečeni pretekle zime, ko je izšla peč. In zdaj imamo težave z našo streho, ki bo stala še za 1.300 $, da bi jih popravili. Morda boste morali plačati mesečne honorarje za združenje lastnikov domov.
Izdelava primerjave
Na papirju ta okvir primerjanja stroškov najema in stroškov nakupa ni težak. Vsako stran enačbe si oglejte in jih primerjate.
Upoštevajte, da so stvari, ki sem jih omenil, zgolj pregled nad stroški, ki jih je treba vključiti. Ko gledate ekonomiko te izbire, želite biti čim bolj podrobni.
Če želite resnično izkopati podrobnosti, si oglejte to razpredelnico s Khan Academy. Akademija Khan je odlična izobraževalna spletna stran s precejšnjimi viri virov in imajo serijo o najemu.nakup, kjer so sestavili to zapleteno preglednico. Vnesete lahko nabavno ceno, plačilo, obresti, apreciacijo, stopnjo obdavčitve dohodnine, inflacijo in druge informacije. Tabelarica bo krčila številke za vas.
Štiri pravila Thumb
Spreadsheets in primerjave so super, vendar morate upoštevati tudi nekaj stvari. Tukaj so štiri splošna pravila, ki jih je treba upoštevati:
Petletno pravilo
Najprej pomislite, kako dolgo boste ostali doma. Na splošno, dlje ko ostaneš v stanovanju, bolj bi si moral kupiti nad najemom. V kamenem pravilu tukaj ni določeno, ampak praviloma mislim, če nameravate biti doma 5 let ali več, nakup postane privlačnejša možnost.
To ne pomeni, da če nameravate biti tam manj kot pet let, morate vsekakor najamete. Prav tako ne pomeni, da najem ni vprašljiv, če boš doma pet let ali več. Toda, kot splošno pravilo, želite načrtovati, da ste v domu za pet let ali več, preden resno razmislite o nakupu.
Del tega razloga so stroški prodaje domov. Ko prodajate, običajno plačate 6% v provizijo za nepremičnine, plus občine, davke na prenos in druge pristojbine. Potem se lahko kot del dogovora strinjate, da boste plačali nekaj kupčevih stroškov zapiranja. Pri naložbah v nepremičnine - enopodne družinske hiše, ki jih imam v Ohaju z dobrim prijateljem - ponavadi prevzemamo stroške od 8 do 10% nakupne cene.
Ti stroški lahko resno pojesti ob kakršni koli ceni. Iz tega razloga je najmanj pet let v domu pravilo uporabe Id.
Obrestne mere
Drugo pravilo je, da so nižje obrestne mere za hipoteke, bolj verjeten nakup je boljša možnost. To postane zapleteno, čeprav, ker se obrestne mere dvignejo, cene doma pogosto stagnirajo. Dobite lahko nadomestilo, ko se obrestne mere dvignejo in znižujejo cene. Ampak ne vedno.
Že vrsto let smo videli zgodovinsko nizke obrestne mere. Stopnje hipoteke danes niso najnižje, kar smo videli, vendar so še vedno izjemno nizki. Danes so stopnje za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero v območju 4-5%. Seveda je vaš kreditni rezultat velik odločilni dejavnik, vendar so stopnje še vedno precej nizke.
Človeška narava
Najemnina je pogosto boljša možnost, ker je najemnina bistveno nižja od hipotekarnega plačila na primerljivem domu. Če bi kupovali, bi plačilo hipoteke delovalo kot prisilno varčevalni načrt. Vsako mesečno plačilo za hipoteko bi zmanjšalo stanje posojila, ob predpostavki, da je to amortizacijsko posojilo, saj je večina. To postavlja več vprašanj.
Če se odločite za najem, kaj počnete z denarjem, ki ga prihranite pri izogibanju drage hipoteke? Če prihranite in vlagate denar, je odločitev o najemu lahko zelo donosna. Če ga porabite neprevidno, koristi rentiranja izhlapijo.
Če ste pri shranjevanju in vlaganju dobri, morda ne potrebujete samodejnih prihrankov, ki jih ima domača lastnina. Toda študija po študiji kaže, da imajo lastniki stanovanj večjo vrednost od tistih, ki nimajo lastnih domov. Mislim, da bi lahko razumno razpravljali o tem, zakaj je to, in mislim, da ni enotne razlage. Ampak mislim, da je samodejni prihranek lastnosti stanovanj velik del razloga.
Podobno tudi tisti, ki kupijo dom, pogosto napuščajo kapital, ki ga sčasoma gradijo v domu. Če zdravite svoj dom kot bankomat, tako da dobite kreditno posojilo za stanovanjske kredite, da povečate življenjski slog, naredite slabe finančne odločitve.
Če nenehno refinancirate, da bi svoje posojilo podaljšali že več kot trideset let, ali pa opravite odplačilno refinanco za poplačilo dolga s kreditno kartico, da boste lahko porabili več, ste lasten najhujši sovražnik.
Na to pravilo ni nobenega odgovora. Če boste najemali, kaj boste storili z denarjem, ki ga boste prihranili vsak mesec? Če boste kupovali, kaj boste storili s pravičnostjo v vašem domu, ko pride skušnjavanje?
Pravilo 15
Končno, morate razmišljati o nakupni ceni za dom v primerjavi s stroški mesečne najemnine za primerljiv dom. Če so najemnine razmeroma nizke v primerjavi z višjimi nakupnimi cenami, je najem ugodnejši. Če je ravno nasprotno, nakup postane ugodnejši.
In to nas pripelje na pravilo 15. Če lahko kupite dom manj kot 15-kratno letno plačilo najemnine za primerljiv dom, je nakup običajno boljši posel.
Recimo, da bi lahko kupili dom za 150.000 dolarjev. Če ste najeti primerljiv dom, bi plačali 10.000 $ letno. V tem primeru ste na meji. Vaša najemnina je točno 15-kratna nakupna cena doma. V tem primeru, ko se najemnine dvignejo, bi se bolj nagibali k nakupu. Ker se najemnine zmanjšujejo, bi se bolj nagnili k najemu.
To je samo splošno pravilo. Če ste izračunali v svojem položaju in razmerje med ceno in najemom je 18, to ne pomeni samodejno, da ne bi smeli izposojati. In če je razmerje med ceno in najemom 12, to ne pomeni samodejno, morate kupiti.
Ampak to je preprost način, da dobite izhodišče za oceno najboljšega z gospodarskega vidika. Če lahko kupite dom na svojem trgu manj kot 15-kratno od vaše letne najemnine, na splošno dobiš dober posel. Če je razmerje precej višje od tega, to pomeni, da boš moral ostati v domu za nakup, da bi postal boljši posel kot najem.
Kar sem ugotovil je, da je na dražjih območjih države razmerje med ceno in najemom običajno veliko večje. Na primer, na zelo dragih območjih Kalifornije ali vzhodne obale boste morda morali plačati 750.000 dolarjev za dom, ki ga lahko najamete za 30.000 dolarjev na leto. To je razmerje med ceno in najemom 25.
Ampak, če primerjate to z Ohio, od koder sem, razmerje med ceno in najemom je običajno več kot 11 do 13, zato je običajno veliko bolje kupiti.
Orodja za uporabo
Eno orodje, ki vam pomaga ugotoviti to pravilo 15 za vaše območje - ali območje, na katerega se preselite, - je na spletni strani za nepremičnine Trulia. Orodje je najemna in nakupna karta Združenih držav Amerike. Omogoča vam, kako dolgo boste v domu, koliko boste obresti plačali za hipoteko (z uporabo tekočih tržnih cen) in ne glede na to, ali želite razčleniti svoje davčne olajšave ali ne.
Potem bodo pike na zemljevidu ZDA spremenile barvo, da vam pokažejo, kje je bolje najeti in kjer vam je bolje kupiti. To je dobro orodje za občutek, kje je najboljše za najem in kje je najbolje kupiti.
Drugo koristno orodje je kalkulator najemnine in kupi na spletni strani New York Times. To je zelo podroben kalkulator, kjer lahko vnesete mesečno najemnino, vašo izplačilo, obrestno mero za hipoteko, letni delež davka na nepremičnine in druge informacije. Izračuna, kako dolgo boste morali ostati v domu, da bi kupili boljšo odločitev kot najem.
