Znesek hipoteke znaša 981.000 $ in trenutno plačujem 4.338 $ mesečno. Približno 2,192 $ od 4.338 $ mesečno hipotekarno plačilo gre na glavnico. Če bi želel uspešno refinancirati stopnjo 2,375%, bi moje mesečno plačilo padlo na 3.830 USD na mesec, plačilo pa bi bilo 1. 900 USD. Z drugimi besedami, moj denarni tok se poveča za 508 USD na mesec, vendar se moje mesečno plačilo zniža za 292 USD na mesec.
Vsak mesec uživam v plačevanju glavnice, ker je kot prisilno varčevalni račun. Moj cilj je, da poplačam celotno hipoteko do 50 let (2027) ali 22 let po tem, ko sem prvič vzel sesalca. Ko se hipoteko izplačajo, obstaja samo ena številka, ki je potrebna za izračun vaše neto vrednosti: tržna vrednost premoženja.
Plačati dodatne glavnice za kvalifikacijo?
Na žalost ne morem nadaljevati z refinanciranjem hipoteke, saj je razmerje med dolgom in prihodkom preveliko. Večina bank ima 42-odstotno mejo razmerja med dolgom in prihodkom in s hipoteko 981 tisoč dolarjev, sem nad tem. Ironija je, da če bi uspela refinancirati hipoteko, bi se moje razmerje med dolgom in dohodkom zmanjšalo in postalo bolj kreditno sposobno, saj bi se moj dohodek povečal za 508 $ na mesec.
S kombinacijo nakupa drugega premoženja v letu 2014 in plačevanja zame skromne plače iz mojega spletnega poslovanja, preprosto ne morem upravičiti refinanciranja celotnega zneska v višini 981.000 $. Namesto tega se lahko kvalificiram le za refinanciranje 800.000 $.
Zmedel sem se tako, da sem plačal nižjo plačo januarja letos kot moja povprečna mesečna plača, ki sem jo zaslužil leta 2015. Takoj, ko se zavarovatelj zaveda nižje plače, začne ekstrapolirati stalno nižjo plačo ali plačo, ki je spremenljiva, oba niso dobra.
Plačevanje dolarjev v višini 181.000 dolarjev je veliko, ker imam trenutno samo približno 190.000 dolarjev pri tekočih prihrankih. Ampak, če bi moral plačati toliko, bi se moj mesečni znesek hipoteke znižal na 3.160 $ od $ 4.338 prvotno za 1,178 $ mesečno izboljšanje denarnega toka.
Glede na to, da v naslednjih dveh letih nisem navdušena nad delnicami, nepremičninami ali zasebnim kapitalom, ne iščem vlaganja več kot običajno od 5000 do 20.000 ameriških dolarjev na mesečno kadenco, ki temelji na denarnem toku. Zato ostajajo še vedno visoke možnosti za 181.000 $, ki samo sedijo na mojem denarnem trgu za preostanek leta. 2,625-odstotni donos je boljši od 0,2-odstotnega donosa denarnega trga.
Nazadnje, imam 7-letni CD, ki prihaja v roku 1Q2017. Prav tako bom prejela svoj zadnji odloženi odškodninski zahtevek kot del mojega odpravninskega paketa. Nekako je noro, da sem še vedno plačan od mojega starega delodajalca pet let kasneje. Če je tako preveč likvidno, bom vstopil na to območje, če v tem letu ne bom plačal dodatnega glavnega naslova.
Stvari, ki jih je treba upoštevati pred izplačilom dodatnega glavnega
Če razmišljate o plačilu dodatnega glavnice, da bi se kvalificirali za hipoteko, je pred odločitvijo treba razmisliti osem stvari.
1) likvidnostno stanje. Vprašajte se, koliko denarja v banki počutite finančno varno. Odgovor je drugačen za vse. V banki imam vsaj šest mesecev življenjskih stroškov. Več časa, več jih želim.
2) Prihajajoči nakupi ali stroški. Ali želite kupiti drugo nepremičnino? Bo vaš avtomobil kmalu zamenjal? Boste morali plačati nezaslišano zasebno šolo? Kaj pa prihajajoči zdravstveni stroški? Če vaš mesečni denarni tok ne more sam poskrbeti za vaše stroške, potem plačilo dodatnega glavnice morda ni dobra ideja.
3) stroški naložbenih priložnosti. Na goljufivem volilnem trgu želite imeti toliko izpostavljenosti tveganjem, kot je to mogoče. V sedmem letu ali kasneje na trgu bull, je uravnotežen portfelj zalog, obveznic in sredstev brez tveganja bolj previden. Ne morem se preveč navdušiti nad ničesar zdaj, razen morda tveganega dolga in posojil P2P, ki prinašajo realno ~ 7% letno donosnost.
4) Obrestne mere. Z uspešnim hipotekarnim refinanciranjem sta povezani dve stvari: 1) zaklepanje obrestne mere, ki je smiselna, 2) izvajanje postopka sklepanja. Lahko sem zaklenil s hitrostjo 0,125% od najnižjega časa, ki sem ga videl za 5/1 jumbo ARM. Menim, da bodo obrestne mere dolgo ostajale nizke, vendar preprosto ne vem, ali bom spet mogel znova dno. Tukaj je moj argument, zakaj bi morali dobiti ARM v primerjavi s 30-letno določeno hipoteko.
5) Obeti za nepremičnine. Če nameravate dolgoročno lastiti svojo lastnino, ni pomembno, ali se trg nepremičnin povečuje ali zmanjšuje. Ampak, če je dolžina lastništva manj kot za vedno, potem morate narediti izobraženo ugibanje o verjetnosti zlomitve nepremičnin, ki se pojavijo med oknom, ko nameravate prodati. Če je verjetnost večja od 50%, ne bi smeli plačevati dodatnega zneska, ker nikoli ne morete vrniti svojega denarja.
6) stabilnost dohodka. Imate službo, ki preprečuje recesijo? Ali ste v zelo nestabilnem in cikličnem poslu? Vsi bi morali refinancirati, preden izgubijo svoj W2 dohodek, ker postanete mrtvi za banke, ko ste brezposelni. Hkrati se nihče ne sme vezati presežnega kapitala v svoje nelikvidne domove, če je njihova delovna mesta ogrožena. Več tokov dohodka, ki jih imate, večja stabilnost dohodka ste kot rezultat.
7) Sestava neto vrednosti. Ne polagajte vsa jajca v eno košaro, kot pravi. Če nepremičnine pomenijo bistveno več kot 50% vaše neto vrednosti, razmislite o tem, da boste ostali likvidni ali uporabili svoj kapital za naložbe drugje. Kriza je kaznovala veliko lastnikov stanovanj, ker je bilo več kot 80% mediane lastnikov stanovanj v nepremičninah. Če si združite svoje račune z osebnim kapitalom, lahko preprosto vidite posnetek vaše sestave neto vrednosti.
8) Donos na glavnico plača. Med prejšnjo krizo stanovanj je veliko ljudi moralo opraviti "refinanciranje v gotovini", da bi plačalo glavnico, da bi se njihovo razmerje med posojilom in vrednostjo znižalo na 80% ali nižje, da bi se lahko kvalificiralo za refinanciranje. Torej so bili razpon obrestnih mer znatni, npr. lastnik stanovanj je pred krizo zaključil 6-odstotno 30-letno fiksno obrestno mero, vendar pa bi lahko refinanciral na 4%, če bi dobili svoj LTV. V mojem primeru govorim le o razliki v višini 0,25%, ne pa na 2% razliki.
Ker se moj denarni tok poveča za 1,178 $ na mesec ali 14,136 $ na leto, če plačam svojo hipoteko od $ 981,000 do $ 800,000, lahko rečem, da je moja donosnost 181,000 $ = 7,8% (14.136 $ / 181.000 $). Ali lahko vzamem svojo staro letno plačilo obresti (981.000 X X 2.625% = 26.000 USD) - novo letno plačilo obresti (800.000 X 2.375% = 19.000 USD) / znesek denarja (181.000 USD) = 3,8% donos. Ali lahko preprosto izračunam donos na osnovi obrestne mere, ki jo refinancira = 2,625%.
2,625%, 3,8% in 7,8% donosov so vsi ugodno primerjani s sedanjo stopnjo donosnosti brez tveganja 1.75%. Vprašanje je, ali ste pripravljeni prevzeti več tveganja, da bi dobili še večji donos.
Vedno naredi matematiko
Vsak bi moral pripraviti načrt za izplačilo dolgov. Ko imate načrt, boste ugotovili, kako doseči svoj cilj. Moj načrt naj bi bil storjen s to prvotno hipoteko v višini 1 220 000 USD do 50 let. Če bom plačal dodatnih 181 000 USD v glavnem, da bi se kvalificiral za mojo stopnjo 2,375%, bom ostal še 11 let, da bom plačal preostali znesek v višini 800.000 USD.
Jaz nimam obžalovanja, da bi v letu 2014 in 2015 plačevala dodatnih 200.000 dolarjev na najemnino v najem. Zdaj ni hipotekarnih in ne bi mogla biti bolj zadovoljna. Nekateri ljudje so rekli, da je nesmiselno imeti toliko kapitala, zaklenjenega v eno sredstvo. To drži, če sredstvo predstavlja pomemben del vaše neto vrednosti. Ta lastnina za najem je manj kot 15% moje neto vrednosti, in upam, da se bo še naprej zmanjševala s povečanjem celotne pite.
70% me je nagnilo k plačilu dodatne glavnice, da bi v naslednjih petih letih zaklenila 2,375%. Za nekaj mesecev bom slaba denarna sredstva, vendar se zavedam, da bom svoj preobremenilni motor preobremenil, da bom obnovil svojo vojsko.
Priporočila
Refinanciranje hipoteke: Oglejte si LendingTree za nekaj najnižjih brezplačnih hipotekarnih ponudb na spletu za nakup ali refinanciranje. Danes imajo eno največjih bančnih mrež. Cene so se začele po volitvah, in tudi potem, ko je Fed začel obiskati obrestne mere. Ko se banke konkurirajo, zmagate.
Vlaganje v nepremičnine bolj učinkovito: Če ne želite nenehno plačevati velikih davkov na premoženje, nimate plačila za nakup nepremičnine ali ne želite povezati svoje likvidnosti v fizičnih nepremičninah, si oglejte RealtyShares, eno največjih nepremičnin množična podjetja danes. Lahko vlagate v višje donosne posle po vsej državi za samo 5.000 dolarjev. Zgodovinski donosi so se gibali med 9% in 15%, veliko višji od povprečnega donosa borznega trga. Je prost za raziskovanje in imajo najboljšo platformo okoli.
Posodobljeno za leto 2018 in pozneje.
