Ampak ne smem plačevati davkov. Navsezadnje davki pomagajo ohraniti našo državo. Upam, da bom plačal znesek, ki bi bil večji od 30% na dobiček ali dohodek. Z drugimi besedami, ko začnete ustvarjati več kot 300.000 ameriških dolarjev kot en par ali 500.000 dolarjev kot para, ki temelji na naših sedanjih davčnih predpisih, se nima smisla ubiti na delovnem mestu, da bi naredili veliko več.
Izdelava več kot 300.000 $ / 500.000 $ ne bo povečala sreče, saj lahko na tej ravni kupite kar koli želenega. In ker niste več sreča, boste začeli izgubljati srečo, ko bo vlada začela sifonirati večji odstotek vsake minute, ki jo porabite stran od svoje družine, ki je lovila ves močan dolar. Verjemi mi, da je veliko nesrečnih parov, ki ustvarijo 500.000 dolarjev na leto.
Za tiste na ograji, ki se ukvarjajo z izmenjavo 1031, je nekaj razlogov, zakaj ne bi nadaljevali.
Kaj je izmenjava 1031
1031 Exchange omogoča vlagatelju, da "odloži" plačevanje davkov na kapitalske dobičke na naložbeno nepremičnino, če se prodaja, dokler se kupi še ena "podobna lastnina" z dobičkom, pridobljenim s prodajo prve nepremičnine.
Za učinkovito izmenjavo 1031 morate zamenjati eno lastnost za drugo podobno vrednost. Poleg tega mora biti nabavna cena in novi znesek posojila enaka ali višja na nadomestnem premoženju.
V mojem primeru sem moral najti eno samo družinsko ali večstanovalno premoženje v vrednosti najmanj 2.740.000 $. Lahko bi našli nepremičnino, ki bi bila vredna manj kot 2.740.000 dolarjev, potem pa bi morala plačati davek na kapitalske dobičke na razliko v prodajni ceni in nakupni ceni nove nepremičnine, imenovane »boot«.
Lastnik nepremičnine ima 45 koledarskih dni, po zaprtju prvega premoženja, da identificira do tri potencialne lastnosti podobne vrste. Ko so lastnosti identificirane, ima investitor 180 dni, da opravi nakup in sproži zamenjavo ALI do datuma zapadlosti obračuna dohodnine s podaljšanjem, kar nastopi prej.
Nazadnje morate plačati kvalificiranega posrednika kjerkoli od $ 1,000 - $ 3,000, da zadržite iztržke (nikoli ne boste videli ali se dotaknite iztržka iz vaše domače prodaje) za izvedbo izmenjave. Če ne morete prepoznati in kupiti nove nepremičnine, izgubite ta denar in ves čas.
Glavni razlogi, zakaj ne bi naredili Exchange 1031
* Ne smete plačati davkov
* Niste našli pravega premoženja
* Želite zmanjšati izpostavljenost nepremičninam
* Želite poenostaviti svoje življenje
* Živeli ste v najemu vsaj za dva od zadnjih petih let in lahko izkoristite ugodnosti brez davka od 250.000 $ / 500K
Za fanta, ki je želel tvegati in poenostaviti življenje, trgovanje z enim dragim nepremičninam SF za drugo drago premoženje SF, ki bi samo prihranil ob davkih, ne bi dosegel mojih ciljev. Malo sem se počutil, kot da sem pobegnil iz smrti, ker sem skozi finančno krizo prestal ogromno hipoteko in izšel nepoškodovan. Nadalje, osredotočen sem na osvoboditev čim več časa, da skrbim za svojo družino.
Z enako dragim premoženjem v San Franciscu sem razmišljal o nepremičnini v Honoluluu, kjer razmišljamo o selitvi, ko bo naš otrok leta 2022 primeren za vrtec. Glede na to, da je Honolulu cenejši od San Francisca, bi na koncu kupili celo večja lastnina za upravljanje, kot je tista, ki jo imamo v San Franciscu. Ali pa bi lahko kupili dom domov za upokojitev v bližini plaže, vendar bi ga bilo treba najameti vsaj eno leto, če ne dve leti, da bi ga IRS lahko štel za najemnino.
Na koncu sem vprašal RealtyShares, ali imajo na svojih platformah kakršne koli lastnosti, primerne za Exchange 1031. V trenutku, ko se je moja hiša zaključila, so rekli, da niso, toda nekaj je bilo v delih. Po enem mesecu po zaključku moje transakcije mi je poslala e-pošto, v kateri so sporočili, da so začeli svojo prvo lastnino, ki je upravičena do 1031, 272 enotni večdružinski projekt, ki želi zbrati 4.000.000 ameriških dolarjev v Houstonu v Teksasu z 8-letnim obdobjem gospodarjenja in 13% cilja IRR.
V redu sem z 8-letnim obdobjem izpolnjevanja pogojev (več časa je boljše, zato ne moram razmišljati o prerazporejanju kapitala in plačevanju davkov), toda z 2,740 milijardami dolarjev za delo, bi zajel več kot 50% velikost posla. Ne priporočam, da bi zaradi tveganja koncentracije večji od 10% katerega koli posla dosegel kdo. Nadalje, pomislite na to, kako bi bil poudarjen, preden, med in po uničenem Harviju.
Ko sem razmišljal o tem tesnem klicu, sem spoznal, da je glavni namen ogroženosti in poenostavitve življenja zmanjšanje stresa. Do rojstva mojega sina se je skoraj ves stres, ki sem ga imel, ukvarjal z vprašanji vzdrževanja in najemniki.
Že leta 2012 sem se znebil delovnih stresov s pogajanjem o odpravi. Odpravil sem se denarnega stresa z doseganjem cilja za neto vrednost in doseganjem pasivnega dohodkovnega cilja.Spletno delo ni tako stresno, ker mi je pisanje enostavno in obstaja le nekaj resnično nepremišljenih ljudi, ki želijo reči neumne stvari.
S finančnega vidika, čeprav je bruto dobiček od prodaje moje najemne hiše ~ $ 1.22M in ~ $ 1.8M na mojem bančnem računu po letih plačevanja hipoteke, obdavčljivi dobiček je precej manj, ker je izključena iz brezcarinske dobička 250K / $ 500K, prodaja stroške in stroške prenove.
Na primer, teoretično, ne bi mogel plačati davka na kapitalske dobičke, če sem porabil 600.000 dolarjev za remodeliranje hiše in 150.000 ameriških dolarjev, ki prodajajo mojo hišo, ker ko dodate izključitev brez davka 500 tisoč dolarjev, je skupna vrednost 1.250.000 ali več od bruto dobička, ki sem ga prejela.
V tem primeru negativnost neplačevanja davkov pomeni, da dobički niso bili precej večji od zneskov brez izplačila davka. Ampak konec dneva, mi ostane z 1,8 milijona USD v banki v primerjavi s 305.000 $, ko sem prvič postavil 20-odstotni preplačil v letu 2005.
Naslednje leto sem namenil 150.000 dolarjev za davek na kapitalske dobičke (država zvezne države +), vendar upam, da bo dejanski davčni račun po odbitku vseh mojih domov za preureditev in prodajo precej manj.
Osredotočite se na najpomembnejše
Za vse, ki razmišljate o izmenjavi 1031, upoštevajte te misli:
1) Če ne najdete prave lastnine za reinvestiranje prihodkov, ne naredite 1031 zamenjave. Bilo bi neumno, če bi poskusili prihraniti na davkih, potem pa izgubili glavno vrednost, ker ste kupili napačno lastnost ob napačnem času v ciklu. Morda boste čutili veliko pritiska, da boste v 45 dneh prepoznali tri lastnosti, ki jih boste kupili, in plačate slabo ceno, ker se morate zapreti v 180 dneh.
2) Ne dovolite, da vaš davčni račun narekuje vaše odločitve. Velik davčni račun je ponavadi velik, ker pomeni, da ste dosegli še večji dobiček. Spominjam se veliko ljudi med 2000 dotcom dopust, ki so zavrnili prodajo svojih zalog, potem ko so uveljavili svoje možnosti, ker so hoteli pustiti, da se vozijo. Toda, ko je njihova zaloga na koncu šla na nič, niso le ostali brez ničesar, morali so plačati tudi davke na razliko med uresničevanjem in ceno stavke v tistem času.
3) Najprej se osredotočite na življenjski slog, denar drugič. Vaše nepremičninske naložbe bi vam služile, ne obratno. Tudi če smo v Honoluluu našli svoj dom sanj, se ne bi premikali, ker ne želimo, da bi v San Franciscu pravkar zapustili življenjski slog. Pravkar smo končali v celoti remodeling naše hiše. Imamo svoje zdravnike, ki jim zaupamo že več let in pediater in oftalmolog, ki smo jim všeč za našega sina. Imamo vrsto prijateljev, s katerimi uživamo visi. Prav tako smo izčrpali in uporabili tudi v številnih predšolskih ustanovah.
4) Ali boste resnično lahko zadržali za vedno? 1031 Exchange vam omogoča odlašanje plačevanja davkov. Ne odpravlja vašega davka na kapitalske dobičke. Samo če nikoli ne prodajate svoje 1031 zamenjane nepremičnine ali nadaljujete z izmenjavo 1031, nikoli ne boste imeli davčne obveznosti. Svojo premoženje lahko preneseš na svoje otroke, ki si prizadevajo za povečanje vrednosti na trenutno tržno vrednost, tako da nikoli ne bodo morali plačevati davkov na vašo premoženje. Šele po tem, ko vaše premoženje preseže omejitev nepremičninske obdavčitve (5,49 milijona dolarjev, dvojno za par), morajo vaši dediči plačati približno 40% davka na vse. Mediana obdobja posedovanja lastnine v Ameriki je med 7 in 8 leti.
5) Ali res potrebujete prihodek od najemnine? 1031 zamenjava je izključno za najemne nepremičnine, ne primarne rezidence. Zato je glavni razlog za lastno najemnino za dohodek. Tokovi prihodkov se lahko sčasoma spreminjajo, kot jih imajo za nas. Mislil sem, da bomo morali prihodek od najemnin večno, ker se nikoli ne bi želeli vrniti na delo. Malo smo vedeli, da smo v treh letih poskušali oddajati hišo, naš spletni dohodek je rasel do točke, kjer zagotovo ne potrebujemo najemne nepremičnine. Tudi če bi bil naš spletni dohodek zmanjšan za 80%, v našem pasivnem portfelju dohodka še ne bi potrebovali nobenega dela prihodkov od najemnin.
Preprostejše življenje se počuti odlično
V popolnem svetu bi jaz 1031 zamenjal vse prihodke v raznoliki zasebni nepremičninski sklad, ki je za več kot 10% letno za vedno zagotovil. Žal, nisem mogel najti takšne priložnosti. Sem že prerazporedil več kot polovico izkupička v 100% pasivnih naložbah. Preostali prihodki bodo več kot verjetno ostali tekoči, da bi nekega dne končno kupili ta sanjski dom na Havajih.
Bralci, ste kdaj naredili 1031 izmenjavo? Kako ste se odločili, katero nepremičnino želite vlagati? Ali ste nastavili Exchange 1031 in na koncu ne sledite? Če je tako, zakaj ne?
