Uradno je. V poskusu refinanciranja hipoteke 5/1 ARM v višini 1 milijon dolarjev nisem uspel z 2,625% na 2,25%. Ali sem razočaran? Ja. Ali sem presenečen? Ni res. Bančno posojanje je po finančni krizi še naprej zelo omejeno. Želim si, da vsi samostojni podjetniki, pogodbeniki in ljudje želijo zmanjšati svoj dolg samo najboljše sreče!
Finančni neuspeh je velik, ker nam omogoča, da se učimo iz naših napak, sprejemamo boljše odločitve in dolgoročno postanemo bogatejši. Imam popoln seznam finančnih napak, ki sem jih naredil v preteklosti, če si želiš ogledati.
Prepričan sem, da bi morali vedno ukrepati, da bi izboljšali naše finance. Če se stanovanjski trg poveča ali zmanjša vrednost, se po nakupu nepremičnine ne bo treba truditi. Toda si predstavljamo, da doživljamo brez napora pri povečanju vrednosti nepremičnin, hkrati pa zmanjšujemo hipotekarne stroške. To je zmagovalna kombinacija.
Ta objava ponuja nekaj resničnih resnic o tem, zakaj nisem uspela in kaj bom naredila o tem. Mogoče se težko refinanciraš? Ta objava lahko nudi nekaj udobja, upanja in smeri.
RAZLOGI, ZA KATERO JE NE USTANOVLJENA MOJA UPRAVIČENOST
1) Šel sem z novo banko, kjer nimam razmerja. Po preverjanju najnovejših hipotekarnih stopenj na spletu, sem uporabil znanje, da vidim, če bi lahko moj stari uradnik za hipotekarnih posojil v Citibanku pomagal pri novem delodajalcu JPM Chase. Citi se ni mogel ujemati z 2,25% 5/1 jumbo ARM, toda JPM Chase bi lahko. Napačno verjel, da bi moj hipotekarni uradnik imel kakšen vpliv na postopek refinanciranja, vendar sem se zmotil, ker je bil tam le manj kot leto dni.
Mislili bi, da bi z zmago 1 milijon ameriških dolarjev za refinanciranje hipotekarnih posojil in potencialno gradnjo novega podjetja prek zasebnega kanala JP Morgan Chase Chase privabljal, da odobri moje posojilo. Mislim, da ne. Moj hipotekarni uradnik ni bil nič več kot prodajalec, ki bi me spravil v vrata. Ko sem bil notri, sem bil na milost in nemilost Chasejevega oddelka za prevzem.
2) Šel je z opeko in malto. Prišel sem do zaključka, da velike banke postajajo nekonkurenčne, ker nimajo tehnološke učinkovitosti, dovolj inovativnih ljudi in so nadregionalne. Banke so od enega skrajnega posojila odšle kdorkoli z srčnim utripom, le posojila tistim, ki ne potrebujejo posojila! Neučinkovitosti banke so, zakaj podjetja, kot so Prosper, posojanje drevo in SoFi, postajajo vse bolj priljubljene med vlagatelji in potrošniki. Kdo potrebuje veliko banko, ko lahko internet brezskrbno in nižje stroške.
Poleg tega je JPM Chase sredi plačila 13 milijard dolarjev kazni za prodajo "slabih hipotekarnih vrednostnih papirjev" pred finančno krizo (skupaj s Citi, BoA in drugimi). Denar naj bi šel v borilne lastnike stanovanj kot del programa za pomoč potrošnikom. Rad bi slišal od vas, če ste bili upravičeni do takih sredstev. Dokler bodo velike banke plačevale velike provizije, bodo njihovi posojilni standardi zelo tesni, ker vlada gleda na ramena.
3) Moja finančna sredstva niso dovolj močna. Bodimo odkriti. Če bi imela v banki nekaj milijonov ali bi povečala svoj dohodek na 500.000 $ +, bi se moja refinancija končala. Ampak, ker sem lani kupil še eno hišo, sem dodal 990.000 dolarjev hipotekarnega dolga v mojo bilanco za skupno štiri hipoteke. Poleg tega nimam dve leti pogodbenega dohodka pod mojim pasom, tako da 100% vseh prihodkov, zasluženih med novembrom 2013 - zdaj NE šteje. Nazadnje sem strukturiral svoje podjetje, tako da sem zaslužil relativno majhno plačo, da bi izpolnil pravila o minimalnem dohodku za vodenje S-Corp, medtem ko ostali prihodki gredo drugam. Moj cilj je, da moj bruto dohodek vedno obdrži okoli 250.000 $. Z mojim pasivnim dohodkom in odloženim odškodnino od mojega starega delodajalca resnično si ne morem privoščiti samega plačila. Na žalost, z inženiringom dohodka, ki bi ustrezal idejnemu dohodku za maksimalno srečo, sem končal s škodljivimi možnostmi za refinanciranje.
JPM CHASE MISSED OUT
Za 10 let sem pravočasno plačal hipoteko. Refinanciranje bi mojega mesečnega plačila zmanjšalo za približno 500 dolarjev (obresti v višini 300 evrov), zaradi česar je moje tveganje še nižje. Poleg tega je razmerje med posojilom in vrednostjo pod 35% v primerjavi z običajnim 80% LTV, ko ljudje dajo 20% navzdol za nakup doma. Zavrnitev, ko imam več kot 65-odstotni lastniški delež v mojem domu in odličen kreditni rezultat je precej smešno.
Banke imajo tudi strog način izračunavanja prihodkov od najemnin. Na primer, kljub temu, da je pri pregledu mojega denarnega toka dobivala 3.800 USD mesečno v prihodkih od najemnin iz drugega premoženja, lahko JPM Chase upošteva le 70% tega zneska v svojem izračunu zavarovalnega kritja (2.660 USD), da bi upošteval morebitne izgube ali prosta delovna mesta. To je kljub temu, da nimamo praznih mesecev 10 let. Poleg tega je kljub mojim hipotekam samo 1.308 USD na mesec (1.208 USD je glavnica), preiskovalec izračunal mesečno IZGUBO iz moje nepremičnine! Zanima me, kako deluje njihova matematika.
Nazadnje, glede na borzo, trg nepremičnin in skoraj vse ostalo se je v preteklem letu nadaljevalo, saj sem kupil svojo hišo, tudi moja skupna neto vrednost se je zvišala tudi za zdravo količino. Na žalost nimajo pojma, da je več primerljivih domov v moji soseski prodalo za 50% višje v smislu cene za kvadratni meter.Samo takšne podrobnosti me skrbi.
Če bi JPM Chase sprejel mojo refinanco, bi dvakrat plačal svojo hipoteko pravočasno brez dvoma. Prav tako bi moral prenesti vsaj 250.000 ameriških dolarjev sredstev v vloge, zato bi še nekaj drugih ljudi v JPM Chase-u usmeril k refinanciranju njihovih posojil.
KAJ SE PLAČI SEDAJ
Napaka je del življenja. Kar šteje, kaj počnete po neuspehu. Tako načrtujem izboljšanje svojih finančnih sredstev in kako lahko povečate možnosti refinanciranja, če se znajdete v isti čolni.
1) Plačajte druge hipotekarne nepremičnine. Na misiji sem plačal 92.000 dolarjev za najem nepremičnin, ki sem jih kupil s približno 450.000 dolarjem v letu 2003. Mislil sem, da bom končal z odplačevanjem hipoteke po desetih letih, vendar nisem ostala osredotočena na ubijanje tega Zver. Stopnja hipoteke znaša samo 3,375%, vendar je še vedno za 1,4% višja od 10-letne stopnje brez donosa. Z izplačilom tega dolga v celoti se moj denarni tok izboljša za več kot 1.300 USD mesečno hipotekarno plačilo zaradi zabavne matematike, ki ga opravljajo bančne zavarovalnice. Dolg bistveno ne poveča celovitosti vašega dohodka. Poleg tega moj skupni znesek hipoteke traja od štiri do treh.
Ukrep: Poskusi popolnoma pred poskusom refinanciranja izplačati eno višjo obrestno mero. Izplačilo 90% enega dolga je tako slabo, kot je še vedno 100% dolga, ki je ostalo v preiskovalčevih očeh, to je, da je 10.000 $ ostalo v hipoteki 100.000 $, je prav tako slabo, ker ima hipoteko 100.000 USD.
2) Držite se glavne banke. Čeprav zaostajajo opekline in malte, imam 15-letno razmerje s Citibankom. Imajo nekaj mojih hipotek, velikega zasebnega računa upravljanja premoženja, nezavarovane kreditne linije, varčevalnega računa in računa za preverjanje. Naslednjič, ko stopnja pade s pečine, se bom držala z njimi ali pa se ne trudim preiti skozi proces z drugo banko. Veliko lažje je poslovanje s poznano banko.
Ukrep: Bančništvo je poslovno razmerje. Daljši je vaš odnos z eno institucijo, bolj ugodni pogoji. Več vrst računov, ki ste jih odprli z banko, bolj donosno ste kot stranka. Držite se banke, kjer imate največ sredstev in računov. Seveda bom še vedno preverjal najnovejše hipotekarne stopnje na spletu najprej, da jih bom iskren!
3) Pred načrtovanjem refinanciranja zaslužite višji dohodek. Čeprav sem začel svetovati novembra 2013, sem bil plačan šele januarja 2014. To pomeni, da je moja dvoletna obletnica, ko je moj samostojni dohodek v januarju 2016. Med refinanciranjem, banke vedno zahtevajo zadnja dva plačila. Morda celo prosijo za zadnje tri mesece, vendar v tem prejšnjem refinanciranju v večih lastnostih še nisem našel tega scenarija. Za novico in december 2015 bom plačal od <5,000 do 25,000 USD mesečno, da se bom še enkrat pripravil na refinanciranje hipoteke, medtem ko bom do takrat plačal arašidi. Lahko pa tudi sam plačam 25.000 $ na mesec dva meseca pred tem, ko menim, da bodo stopnje propadle, a kdo natančno ve, kdaj je to? Za tiste, ki mislijo, da so napačno predstavljali višji dohodek, lahko dejansko plačam več kot 25.000 dolarjev na mesec. Namesto tega bom preostanek denarja namenil nekomu drugemu, ker ne želim več zaslužiti. Slaba stran visokega dohodka plačuje več davka FICA za delodajalca.
Ukrep: Načrtujte svoje finance v skladu z ocenjenim oknom refinanciranja. Za tiste, ki ste z rednimi W2 dohodnimi službami, morda začasno opravite drugo zaposlitev ali samostojno delo, da povečate svoj dohodek za več mesecev, kar vodi do refinanciranja. Morda vam refinanciranje ne bi bilo popolno, vendar če niste refinancirali v letih in zdaj lahko refinancirate vsaj za 0,5% nižje, potem vam ni treba natančno določiti refinanciranja za najnižjo možno mero. V denarju si! Vse, kar morate storiti, je, da imate drugo zaposlitev ali opravite samostojno delo dva meseca pred vložitvijo vloge in jo zadržite v času trajanja postopka refinanciranja hipoteke (2-3 mesece). Po končanem refinanciranju lahko prekinete.
Sprašujete se, kaj se je zgodilo z dvoletno zgodovino dohodka za kakršen koli vir dohodka. No, kaj? Tudi če vaša zgodovina prihodkov uradno ne šteje, banke še vedno želijo videti čim več prihodkov v zadnjih dveh mesecih! JPM Chase me je vprašal za vse moje samostojne plačilne škrbine in bančne izpiske, ki prikazujejo pritok teh plačnih škrbin, čeprav so rekli, da jih ni mogoče vključiti. To je bila najbolj neprijetna stvar v procesu, ki me je absolutno razjezil. Moj hipotekarni uradnik je potem želel, da napišem 700 besedno pismo, ki pojasnjuje, zakaj sem hotel refinancirati, in zakaj sem delal kot svobodni delavec, namesto da bi delal za njih polni delovni čas itd.
DOLŽINA SHRANI VAŠO SVOBODO
To je trezno, da jih je zavrnil JPM Chase, ker nisem nikoli več poskusil z Bank of America, Citibankom in Washington Mutualom (ko so bili še vedno v bližini). Komaj sem lahko dobil 2,5-odstotno, 5/1 ARM posojilo za nakup druge hiše v letu 2014, zato ni čudno presenečenje, da sem bil leta 2015 zanižen. Strinjam se, da nisem prosil, da vzamem več dolga. Zahteval sem zmanjšati breme dolga, medtem ko se je moja neto vrednost povečala.
Zaradi zavrnitve bom do konca junija izgubil svoj drugi hipotekarni najem v vrednosti 92.000 USD. Prav tako sem motiviran, da zaslužim več denarja, da ne bom nikoli več zavrnil.Čas, ki je govoril po telefonu, opravljal raziskave in zbiral vse te dokumente za JPM Chase, je bil kraljevski PITA, ki bi ga lahko porabili za proizvodnjo. Če nekdo, kot sem jaz, lahko plača za mojo celotno hipoteko v višini 1 milijon dolarjev s prodajo nekaterih zalog in zgoščenk, ne morem refinancirati hipoteke, ali so banke, kot je Chase, šlo predaleč?
Na glavo do moje zavrnitve je, da v naslednjem padcu v stanovanju ne bo več privzetih, kratkoročnih in stečajnih postopkov, saj bodo vsi odlični upniki. Samo vlada in njihov program FHA, ki bi omogočal le 3-odstotno znižanje, bi res lahko povzročil veliko bolečine.
Priporočila
Refinanciranje hipoteke: Oglejte si LendingTree za nekaj najnižjih brezplačnih hipotekarnih ponudb na spletu za nakup ali refinanciranje. Danes imajo eno največjih bančnih mrež. Cene so se začele po volitvah, in tudi potem, ko je Fed začel obiskati obrestne mere. Ko se banke konkurirajo, zmagate.
Vlaganje v nepremičnine bolj učinkovito: Če ne želite nenehno plačevati velikih davkov na premoženje, nimate plačila za nakup nepremičnine ali ne želite povezati svoje likvidnosti v fizičnih nepremičninah, si oglejte RealtyShares, eno največjih nepremičnin množična podjetja danes. Lahko vlagate v višje donosne posle po vsej državi za samo 5.000 dolarjev. Zgodovinski donosi so se gibali med 9% in 15%, veliko višji od povprečnega donosa borznega trga. Je prost za raziskovanje in imajo najboljšo platformo okoli.
Posodobljeno za leto 2018 in pozneje.
