Leta 2005 sem postal lastnik. Dober prijatelj in sem začel vlagati v enodružinske hiše na srednjem zahodu. V letu 2005 smo kupili dve prodaji HUD-a, od takrat smo v naš portfelj dodali še 3 HUD-a, nato pa smo prodali dve domovi.
V najem smo sklenili več najemnih pogodb z najemniki, čeprav smo najemniku prodali samo enega od domov (več o tem v minuti). Ta izkušnja mi je naučila dve stvari: (1) najemniki sklepajo velike napake pri sklenitvi pogodbe o zakupu, in (2) nekateri najemodajalci izkoristijo najemnike, ki ne razumejo, kako bi se dogovorili za najemnino hiša.
Za čas, ko so bili hipotekarni posojila lažje dostopni, se je nepremičnina za najem nepremičnin zmanjšala ob progi. Vendar pa se takšni dogovori že vrnejo. Oddajanje v najem lahko pomaga potencialnim kupcem doma priti v dom, preden prihranijo dohodek. Vendar pa je v tem dogovoru težko narediti napako, zato se bomo pogovorili o tem, kako se pogajati o možnostih poštenega zakupa in kako prepoznati potencialne pasti.
Tukaj so teme, ki jih bomo zajeli:
- Možnosti zakupa 101: Povzetek možnosti zakupa in opozarja na odločitev, ali je najemnina za lasten dom pravi za vas.
- Obravnavajte možnost najema kot nakup: Čeprav ni nobene obveznosti nakupa doma v času trajanja opcije, morajo najemniki vstopiti v dogovor, kot če kupujejo dom.
-
Ključni pogoji za najem: Pregled naslednjih ključnih izrazov -
- Najemna pogodba
- Najemnina za najem (pravilo 1%)
- Izraz
- Kredit za najem (pravilo 15%)
- Obveznosti vzdrževanja
- Nakupna cena
- Financiranje nakupa za lastne potrebe
- 8.000 dolarjev davčnega dobropisa
Možnosti zakupa 101
Možnost zakupa, zakupa ali lastnega doma vključuje dva dogovora: najemno pogodbo in možnost nakupa nepremičnine.
Pogodba o najemu v večini pogledov je standardni dogovor med najemodajalcem in najemnikom za najem nepremičnine po dogovorjeni ceni za dogovorjeni rok. Možnost daje najemniku pravico do nakupa premoženja v dogovorjenem časovnem okviru (običajno od enega do treh let) po dogovorjeni ceni.
Obstaja več razlogov, zakaj je možnost zakupa lahko privlačen način za nakup doma. Prvič, najemne možnosti privlačijo tiste, ki nimajo dovolj denarja za predplačilo. Z najem krediti (glej spodaj), najemnik lahko kopičijo denar, ki gre proti plačilu. Poleg tega lahko zakupnik med najemnim obdobjem privarčuje denar, ki je višji od posojila za najemnino, da bi ga usmerili proti hiši.
Nauči se več: Kakšno bonitetno oceno dejansko potrebujete za nakup domov?
Drugič, za tiste, ki imajo nizko kreditno točko, si lahko prizadevajo izboljšati svoj FICO rezultat v času najema. To jim lahko pomaga, da dobijo boljše hipotekarne stopnje in pogoje, ko bodo sčasoma pripravljeni kupiti.
In končno, najemnina za lasten dom daje najemnikom priložnost, da živijo v domu in spoznajo sosede, preden se zavežejo k nakupu.
Seveda vam ni treba najeti domov z možnostjo nakupa, da bi dosegli vse to. Lahko si izposodite dom v soseski, ki vas zanima, prihranite dohodek med najemom in delate za popravilo vaše kreditne ocene. Toda za tiste, ki se lotijo zakupa, so zgornji razlogi na splošno razlogi.
Pri nakupu najemite zdravilo kot kupujete dom
Preden se osredotočimo na ključne pojme, moramo upoštevati: zelo pomembno je, da kupujete nepremičnino, kot če kupujete dom.
Preseneča me, kako bodo nekateri ljudje znižali pristojbino za najem in vstopili v triletno pogodbo, ki je preživel 10 minut v domu. Skoraj brez neuspeha ti ljudje ne izkoriščajo možnosti za nakup doma. Namesto tega se premaknejo na drugo najemno možnost, ki se ukvarja nekje drugje.
Če bi Najem domov ali kupiti eno?
Cilj nakupa naj bi bil, da boste sčasoma kupili dom. Medtem ko vmesni dogodki morda ne povzročijo te možnosti, morate obravnavati transakcijo, kot če bi. Torej, kaj to pomeni?
Najprej morate pregledati dom, kot bi ga z nakupom. Ne glede na to, ali najeti domovega inšpektorja, prijatelja ali člana družine poglej dom ali pa sami pregledati dom, bi morali pogledati domov, kot da bi podpisali kupno pogodbo.
Drugič, poiščite dom, ki ga dejansko želite imeti. Pogosto najemniki vstopijo v najemno pogodbo o nakupu, ker je doma na voljo, ne zato, ker je dom, ki ga resnično želijo imeti.
In končno se pogaja o vseh pogojih dogovora, kot da bi bil nakup. In s tem, poglejmo ključne pogoje najemne možnosti.
Ključni pogoji za najem
Tukaj je nekaj ključnih izrazov, s katerimi bi morali biti seznanjeni, preden razmislite o situaciji, ki je najemnina.
Najemna pogodba
Najemna opcija je predvsem najemna pogodba. Ključni pojmi v kateri koli pogodbi o najemu so najemnina in izraz. Vendar se v teh ukvarjih spomnite dveh ključnih točk.
Povezani: Kako pridobiti kreditno oceno brezplačno
Prvič, najemnina mora biti kar koli razumno najemnino na trgu, ki jo dom upravičuje. Najemnina ne sme biti višja zaradi najemne opcije sestavnega dela posla.Ne pozabite, da boste plačali pristojbino za možnost, ki pokriva vrednost vaše pravice do nakupa doma. Najemnina je najemnina. Slišal sem grozljive zgodbe o najemnikih, ki so se strinjali s cenami, ker so jih najemodajalec prepričal, da je to upravičeno glede na možnost najema.
Drugič, izraz opcije vam mora dati dovolj časa, da prihranite dohodek in popravite svoj kredit. Če veste, da bo trajalo dve ali tri leta, je enoletna možnost izguba časa in denarja.
Če niste prepričani, kako dolgo bo trajalo, da se kvalificirate za posojilo, se pogovorite s hipotekarnim posrednikom, preden začnete z dogovorom. Morali bi jim dati kakšno idejo o tem, kako dolgo bo trajalo, da bi dobili finančna sredstva, da bi se lahko kvalificirala za domače hipoteke. Na splošno so pogoji za dve do tri leta skupni za najemnine za lastne družinske hiše … vsaj tam, kjer vlagamo.
Najemnina za najem (pravilo 1%)
Pristojbina za možnost najema je cena možnosti nakupa doma. Običajno traja možnost trajanja najema. Z drugimi besedami, če je najemni rok treh let, vam možnost daje pravico, ne pa tudi obveznost, da kupite hišo kadarkoli v teh treh letih. Ko se pogaja o pristojbini za možnost, upoštevajte tri ključne dejavnike:
- Znesek opcijske pristojbine (približno 1% nakupne cene)
- Ali je pristojbina vračljiva (na splošno, ne)
- Ali pristojbina velja za nakup doma (na splošno, da)
Prvič, seveda je znesek pristojbine. Kot pravilo je 1% nakupne cene doma razumno. Domovi, ki jih najemamo, znašajo od 130.000 do 175.000 dolarjev. Možnosti, ki jih zaračunavamo, se običajno gibljejo med 1.450 in 1.950 dolarjev, kar je nekaj več kot 1%.
Kaj sem se naučil od Flipping Real Estate (in zakaj nikoli več ne bom storil)
Vendar pa od najemnikov ne zahtevamo, da položijo varščino na podlagi pogodbe o zakupu. Videl sem, da so najemodajalci zaprosili in dobili opcijske honorarje do višine 5%. Domnevam, če jih lahko dobijo, zakaj ne vprašati. Toda kot najemnik je v večini primerov 5% previsok. Če lastnik nepremičnine zahteva 5%, se pogaja ali nadaljuje z iskanjem.
Drugič, priznajte, da so opcijske pristojbine nepovratne. Če ne kupujete doma, najemodajalec še vedno plačuje pristojbino. Na ta način je možnost zakupa za dom podobna opcijski pogodbi za delnico. Stroški te možnosti se ne povrnejo, tudi če se odločite, da ne boste izvajali te možnosti.
Zato morate pred sklenitvijo pogodbe skrbno premisliti o transakciji. Odločite se, ali ste res želite kupiti dom in ali boste v času trajanja opcije imeli finančna sredstva.
Končno, poskrbite, da bo pristojbina potekala proti plačilu, če boste izkoristili možnost nakupa. Medtem ko je to značilno v mojih izkušnjah, boste morda našli nekaj lastnikov, ki želijo drugače ali celo nadomestilo plačati za zdravljenje.
Najem kredita
V večini najemnih pogodb o najemu najemnik prejme kredit, ki bo šel k nakupni ceni, če kupi nepremičnino. Ta denar gre domovalcu in se na splošno ne povrne. Torej ne gre za depozitni račun in se ne vrne v žep, če se odločite, da ne boste kupili doma. Vendar pa se zmanjša nakupna cena doma, če se odločite za nakup domov.
Povezani: 6 Stroški presenečenja Pripravljeni morajo biti novi lastniki stanovanj
Čeprav ni splošno dogovorjenega zneska, se za stanovanjske nepremičnine zdi, da je od 10% do 15% mesečne najemnine dobro pravilo. Za dom, ki stane 1,295 dolarjev na mesec, na primer ponujamo mesečni najem kredita približno 150 dolarjev. Kredit za najemnine je pomemben del posla za najemnike iz vsaj dveh razlogov.
Prvič, seveda zmanjša stroške doma, ko izkoristite možnost, da jo kupite. In drugič, lahko vam pomagajo zgraditi plačilo na domu. Ključno je, da poskrbite, da bo posel vseboval pošten najemni kredit.
Ko pogledate pogoje sporazuma, se prepričajte, da si ogledujete več kot samo znesek. Na primer, kontingent posojila za najemnine pravočasno plačujemo. Če najemnina zamuja en mesec, naš najemnik izgubi najemnino za ta mesec. To je skupna ureditev in ena, ki jo boste želeli imeti na svojem radarju kot najemnika.
Obveznosti vzdrževanja
Pred kratkim smo začeli prenesti preživninske obveznosti na najemnika. Ta praksa ni neobičajna, zlasti s pogodbami o zemlji ali z najemninami. Toda s stališča najemnika je prevzem odgovornosti za vzdrževanje premoženja morda neželeno finančno tveganje. No, do neke mere je.
V pogodbi je treba natančno opredeliti, kako se delitve časa in stroškov vzdrževanja delijo. Na primer, kupec je lahko odgovoren za vzdrževanje osnovnega vrta in zunanjega / notranjega vzdrževanja, vendar je odgovoren samo za določen znesek dolarja na leto v stroških vzdrževanja.
Nauči se več: Ali plačevanje najemnin izboljša vašo kreditno?
Osnovno vzdrževanje lahko delite tudi iz kapitalskih izboljšav, kot je zamenjava strehe. Ponavljam, da vse te pogodbe ne bodo opredelile teh vprašanj, vendar bi jih lahko dodali v vaše dobro.
Če najdete najemodajalca, ki želi, da prevzamete preživninske obveznosti in ste pripravljeni sprejeti to odgovornost, tukaj je namig: namesto tega, da bi prevzeli to odgovornost prvega dne, menite, da je zamuda prenosa šest mesecev. To vam daje priložnost, da ugotovite kakršne koli latentne težave z domom in jih popravite na lastniku. V bistvu vam to daje šestmesečno garancijo na domu.
Odpravljanje vzdrževanja na nepremičninah po tem obdobju se lahko zdi težko. Ampak tudi vam bo pomagal ugotoviti, ali je lastnina ena, ki jo lahko upravljate kot lastnik stanovanj.
Nakupna cena
Pri pogajanjih o nakupni ceni so najemniki dve veliki napaki. Prvič, se ne pogajajo po nižji ceni. Drugič, vstopijo v ponudbo za nakup, če cena ni določena.
Povezani: Ali ste že kdaj plačali hipoteko na vaši najemni lokaciji zgodaj?
Ker smo začeli ponujati naše domove na najemu, nihče ni poskušal pogajati o nakupni ceni. To je velika napaka. Nakupna cena se vedno pogaja o zakupu pogodbe o zakupu, tako kot če ste doma odkupovali.
Lažje je raziskati domače vrednote na internetu. Začnite s spletnimi spletnimi mesti za domačo vrednost, da dobite grobo vodilo. Nato si oglejte primerljive domove, ki so se prodajali v zadnjih šestih mesecih. Oborožena s temi informacijami, se pogaja po pošteni ceni.
Ne glede na ceno, s katero se strinjate, jo je treba določiti med trajanjem izbire. Izogibajte se dogovorom, v katerih bo kasnejša nakupna cena "dogovorjena" ali na podlagi prihodnjega ocenjevanja. Pristojbina za opcijo se plača v zameno za pravico do nakupa domov za določeno ceno v dogovorjenem časovnem obdobju. Če se lastnik ne strinja s pošteno, fiksno ceno, poiščite drugo nepremičnino.
Financiranje nakupa za lastne potrebe
Morda se zdi čudno govoriti o financiranju, saj hipoteke ne boste potrebovali, dokler se ne odločite za nakup. Ampak moje priporočilo je, da se pogovarjate s hipotekarnim posrednikom pred vstopom v najemno možnost. Dober hipotekarni posrednik vam bo dal pošteno oceno vaših možnosti, da bo odobren za posojilo v času trajanja možnosti. Medtem ko vam posrednik ne more ponuditi nobenih jamstev, vas lahko obvlada s pomembnimi informacijami, ki vam bodo pomagale pri odločitvi za vas in vašo družino najboljše.
Nauči se več: Katere vrste hipotek obstajajo in kaj je prav za vas?
Nakup zakupa je lahko razumen način za nakup doma. Še posebej, če ste bili pred kratkim skozi stečaj, slabo kreditno ali manjkajo dovolj denarja za plačilo. V teh primerih je lahko domača stran za hišo dobra izbira.
Če ste kdaj kupili dom tako ali imate dodatne nasvete za druge, prosimo, da svoje izkušnje delite v spodnjih pripombah.
