Sosednja hiša je bila v povprečni obliki, tako kot je bila moja hiša, ko sem jo kupila za 1,23 milijona dolarjev v začetku leta 2014. Osnovna matematika kaže na ~ 27-odstotno apreciacijo v 2,3 leta oz. 134% gotovine v denarju zaradi 20%. V ozadju je bil dosedanji 4-odstotni prinosni CD v SF nepremičnino že dober potez. Poglejmo, koliko trga se tokrat popravlja.
Pozval sem prodajalce, Nancy in Bob, po prodaji, da bi postali suh na trgu in ocenili moj dom. Po približno štirih dnevih so mi poslali podrobno poročilo o analizi vrednotenja in rekli, "85% jih je bilo prepričanih, da bodo imeli za mojo hišo vsaj 1,85 milijona dolarjev - za 1,9 milijona dolarjev." Skupni donos bi torej bil 31% -35% ali 155% -175% gotovine pri denarnem donosu pri plačilu, če vključite moj ~ 170.000 $ v stroške remodeliranja. Bruto dobiček = 440.000 $ - 490.000 $.
Vse te številke ne pomenijo ničesar, dokler moja nepremičnina dejansko ne proda. Te številke so samo lepo vedeti, če se bom premislil o imetju lastnine San Francisco za vedno. Nobeno drugo mednarodno mesto ni tako poceni, saj tako veliko rastočih podjetij plačuje tako dobro. Če imate ustrezno spretnost, je vaš dohodkovni potencial neverjeten.
Preverite povprečne plače inženirjev programske opreme za nekatere največje tech / internet podjetja. Te plače pomnožite z dvema in na zahodni obali imaš značilnega homebuyerja.
Denar je narejen na nakupu
Tu so stvari zanimive. Nancy in Bob sta omenila, da so bili realtori, ki so v letu 2014 predstavljali edinega drugega konkurenčnega kupca v moji hiši!
John, agent za kotacijo iz leta 2014, je bil izven mesta in je mojo lastnino navedel kot naklonjenost prodajalcem, ker je odraščal v sosednji hiši, preden je šel na kolidž. Predstavljal je dve sestri, ki so se preselili v Washington. V 73. letih se je John umaknil pred leti, ko se je zaposlil v predelovalnih dejavnostih.
Prvotna cena za mojo hišo je znašala 1,24 milijona dolarjev in ponudila 1,18 milijona dolarjev, saj je že štiri tedne na trgu - na daljšem koncu za standarde SF. John je imel ponudbo na koncu tretjega tedna, vendar ni dobil dovolj dobrega, da bi jih sprejeli.
John ni bil zadovoljen z mojo ponudbo v višini 1,18 milijona dolarjev, ker so njegovi kupci pričakovali, da so "bolj kot spraševali" v razponu od 1,4 do 1,5 milijona dolarjev. Ampak John je sprejel mojo verbalno ponudbo, potem ko sem mu rekel, da bom delal neposredno z njim, da ne bi imel plačati agentu kupca polovico celotne provizije = 30.000 dolarjev. Ob zastopniku prodaje vam predstavljajo odlično strategijo, če veste, kaj počnete in zaupate osebi.
Spominjam se, da sem sedel z Johnom na kuhinjski mizi iz leta 1940 in poslušal vse njegove zgodbe o soseski, ki odraščajo. Povedal mi je o slavnem avtorju, ki je živel v 60-ih letih. Spomnil je, kako je graditelj, Henry Doelger, živel v dvorcu čez pot. Vprašal sem mu tudi nekaj življenjskega nasveta, če je imel še enkrat 37 let. Rekel je, Več bi lahko rešil.”
Po parih urah spoznavanja smo se ročali v starem šolskem stilu o svoji ponudbi v višini 1,18 milijona dolarjev in svoji obljubi, da bom delal z njim, da bo transakcija čim bolj gladka. Še nismo podpisali nobenih dokumentov, vendar sem se počutil, da je nekdo, ki bi mu lahko zaupal.
Stiskanje
Dan kasneje se je John vrnil k meni, vsi so bili sporni in rekel, da ima še en višjo ponudbo, ki jo je moral prodati prodajalcem. Zdi se, da kupci prihajajo iz lesenega dela, ko vedo, da je bila dana prva ponudba. Čeprav je bil razočaran, je bila njegova fiduciarna dolžnost svojim prodajalcem, da predstavijo vse ponudbe.
Sem že vedel, da sem dobil dogovor na 60.000 $ pod vprašajem na podlagi comps v času. Bil je upokojenec, ki je slabo prodajal premoženje. Na MLS je imel slike brez slike in v oknu se je pojavil prelomni znak za prodajo. Ni vedel, kako izkoristiti internet, zato je bila nepremičnina tako premalo tržena. Samo tako se je zgodilo vožnja po soseski, ki išče domove oceana, ko sem videl zlomljen znak za prodajo.
Po dolgem sprehodu v parku sem poklical John in mečkano dvignil ponudbo za 50.000 do 1,23 milijona dolarjev. Rekel sem mu, da je to moja najboljša in zadnja ponudba. Spomnil sem ga tudi na naš dogovor o rokovanju. Ko je slišal novico, mi je povedal, da bo ignoriral drugega kupca, ne glede na to, kaj se je zoperstavil.
Do zdaj sem se vedno spraševal, ali je John bil pogajalec velemajstev, ki me je presenetil, da bi povišal svojo ponudbo s ponarejeno "imam še eno višjo ponudbo". To je skupna taktika za ustvarjanje čustvene tesnobe pri potencialnih kupcih, da bi povečali svoje ponudbe. Zdaj vem, da je bil iskren.
"Bili bi še bolj pripravljeni"
Nansi in Bobu sem povedal, da so prihodnji realtors obiskali mojo hišo to zgodbo in mi rekli, da bi jim njihove stranke v letu 2014 ponudile "še več".Ko sem vprašal, kako veliko več, so se odzvali, "do 1,35 milijona dolarjev!" 1,35 milijona dolarjev je v igri, ker bi to pomenilo, da je nepremičnina realno za 15 odstotkov v 2,3 letih na podlagi 1,5 milijona dolarjev, ki so se pravkar prodali v 3Q2016. 15% je še vedno zdravo 75-odstotno donosnost pri 20-odstotnem padcu.
Vprašal sem Nancy in Bob, zakaj niso ponudili le še več za zmago? Rekli so, ko so stopili v stik z Johom, da je poslal pult, jim je rekel, da je bil dogovor že ratificiran in da prezrla njihovo zahtevo. Tokrat se je John boril zame.
Potrošnja nekaj ur spoznanja, da me je John v bistvu rešil + 120.000 dolarjev, ker bi tudi takrat, če bi bilo, prišel do 1,35 milijona dolarjev. V mesecu prej sem izgubil na premoženju, kjer sem ponudil 1,51 milijona dolarjev, zmagovalec pa je ponudil 1,8 milijona dolarjev! Ta hiša je bila navedena za 1,2 milijona dolarjev. Nutso.
John mi je povedal, da se je upokojil z dovolj denarja, da bi preživel svoje dni. Zato njegova prednostna naloga ni poskušala doseči najvišjega dolarja. Namesto tega ga je bolj zanimalo transakcijo opraviti na čim bolj enostaven način. To je točno, kako se počutim kot predčasno upokojenec. Ko imate dovolj denarja, se želja po več denarja začne zbledeti. Hočete preprosto veliko maščobno gumbo, ki ga lahko pritisnete, da bi se stvari zgodile.
Ključna točka, ki jo je treba zapomniti: Pri nepremičninah je pridobivanje pravice do nakupa najpomembnejše. Vedno lahko refinancirate svojo hipoteko, vendar NIKOLI ne morete spremeniti nakupne cene! Velika nakupna cena pomaga ustvariti stalno nižjo davčno osnovo, vsaj tukaj v Kaliforniji zaradi predloga 13. Velika nakupna cena tudi izboljša vašo notranjo stopnjo donosa.
Nakup pogajanj Recap
1) Razumeti, kaj prodajalci in realtor želijo več kot samo visoko ceno. Morda prodajalci želijo trimesečno obdobje najemnine, tako da lahko naredijo 1031 zamenjavo. Bodi fleksibilen. Včasih prodajalci želijo zagotoviti, da novi lastniki obdržijo svoj 70-letni hrast. Povejte jim, da ne boste le držali drevesa, ampak redno ga obrezati in posaditi drugega hrasta, da bi ga ohranili. Všeč vam bodo, ker boste to povedali zaradi čustev, povezanih z nepremičninami. Poslušanje je ključna veščina.
2) Bodite oseba vaše besede. Nekoč je bil čas, ko je bila tvoja beseda vaša zveza. Zdaj ljudje ves čas pahnejo, ker so nečastni in sebični. Oseba njihove besede se prikaže pravočasno, takoj odziva na vse telefonske klice in e-poštna sporočila in se zavezuje določenim mejnikom transakcij, kot je bilo pričakovano, npr. 3-odstotni depozit z resnim denarjem.
3) zgraditi odnos s prodajalcem in zastopnikom. Napiši črke. Pošljite slike. Preživite toliko časa, ko govorite osebno ali prek telefona. Razumite, da je veliko težje priviti osebo čez enkrat, ko razvijejo povezavo. Enak koncept gre za ljudi, ki se poskušajo pogajati o odpravi. Večina vas nikoli ne bi privabila staršev, bratov ali ljubeznivega zakonca samo za več denarja. Ljudje skrbijo za ljudi, ki jim je všeč.
4) Get dovolj pameten, da temeljito razumejo postopek transakcije z nepremičninami in dokumente, tako da lahko uporabite strategijo prepričanja prodajnega zastopnika, ki vas zastopa. Ne boste dobili samo notranjega zajemalca vsega, kar se zgodi, lahko boste tudi razdelili 2% - 3% provizij, ki jih varuje, tako da zastopa obe strani. Internet bi vam moral dati 80% informacij, potrebnih za transakcijo. Preostalih 20% dobite z luknjami v suhih zidovih.
5) Metodično rast vašega omrežja. Vaša lokalna realtorska skupnost je razmeroma majhna. Več ljudi, ki jih poznate, večja je vaša možnost, da bi dobili nagrade na priložnostih zunaj trga ali sklenili dogovor na ugodnejših pogojih. Recimo, da je povprečna oseba v lasti doma 7 let pred prodajo ali premikanjem. Če spoznate en realtor mesečno skozi lagodno odprtje hišnih lovov, bi vaše omrežje povečali za 84 realtors.
Že v preteklosti je bilo v moji hiši že več kot dve leti. Izstopni krov izven glavne spalnice je končan in čaka na končni pregled. Vse kar je ostalo je nekaj urejanja. Veselje na nepremičninah piha veselje pri vlaganju na borzo. Ni zabavno biti pasivni vlagatelj, ki zbira dividende, medtem ko pravi denar dobijo višje vodstvo in večinski delničarji.
Biti sposoben izkoristiti 2,5% stopnjo hipoteke, hkrati pa bi lahko odbil obresti z mojega dohodka skoraj meni, da je nezakonito. Poznavanje lastnine je cenilo za ~ 30%, je samo glajenje na torti, ker ne nameravam prodati. Namesto tega nameravam uživati v domu še najmanj 2-5 let, ga izposoditi za več polpazivnih dohodkov in nato kupiti še eno sladko blazinico, da bom živel v preostalih dneh.
Denar je narejen na nakupu, ker porabite manj kot je potrebno prek spretnih pogajanj. Denar je ne na prodaj, ker modra oseba za vedno drži.
PRIPOROČILA
Poiščite čim več hipotekarnih ponudb: LendingTree vam omogoča, da primerjate ponudbe več bank iz ogromne mreže posojilodajalcev, da bi našli najboljšo ponudbo za vas. Če želite kupiti nov dom, pridobiti HELOC ali refinancirati obstoječo hipoteko, razmislite o uporabi LendingTree, da dobite primerjavo več ponudb v nekaj minutah, če je tako brutalno, da dobite hipoteko danes. Ko se banke konkurirajo, zmagate.
Investirajte v nepremičnine bolj kirurško: Če ne želite nenehno plačevati velikih davkov na premoženje, nimate plačila za nakup nepremičnine ali ne želite povezati svoje likvidnosti v fizičnih nepremičninah, si oglejte RealtyShares, eno največjih nepremičnin množična podjetja danes. Lahko investirate v posle po vsej državi za samo 5.000 dolarjev.Zgodovinski donosi so bili v razponu od 9% do 15%, kar je ugodno glede na pretekle borzne trge. Je prost za raziskovanje in imajo najboljšo platformo okoli. V RealtyShares sem investirala več kot 800.000 dolarjev, da bi izkoristila poceni nepremičnine v središčnem delu države z neto donosom najemnin, ki so višji od 4-5X.
Posodobljeno za leto 2018 in pozneje.
