Moj mož in jaz v procesu "odkupa" dom za 0 evra. Ne šališ se.
Priznajmo, da so naše okoliščine tako čudne, da so začinjeni hipotekarni posojilci praskali glave. Ljudje ne dobijo ničesar domov.
Ampak sem se naučil, da je to mogoče na številnih področjih v državi. Preberite, kako ugotoviti, kako.
Naša zgodba
Naj bom vnaprej: Moj mož in jaz smo kristjani, in naša vera je velik del razloga, zakaj kupujemo dom za nič. To ne pomeni, da moramo deliti vere, da podatke, ki smo jih pridobili, delajo z vami. Toda naša vera je velik del naše osebne homebuying zgodbe.
Pišem ta članek v hčerinoj polovici poslikane spalnice, ki deluje kot naša dnevna soba. Okna so nezahtevana in imam prostorski grelnik, ki je usmerjen neposredno na noge. Danes je bila prva trda mraz v središču Hoosierjeve dežele, v našem domu pa nismo imeli funkcionalne peči.
Če bi mi pred letom dni povedal, da bi danes delal iz lastnega doma, namesto našega enosobnega stanovanja, sem vam povedal, da ste nori. Nismo bili pripravljeni kupiti doma.
Če bi mi rekel, da dom, do katerega bi živel, do oktobra 2013, ne bi imel funkcionalne kuhinje, končane suhega zidu ali peči, bi verjetno vodil v drugi smeri.
Toda tukaj smo.
Kako smo prišli sem?
V kratki zgodbi, junija sem se z možem z Benom skočil na glavo v ministrstvo, imenovano The Moria Project. Projekt Moria je namerna krščanska skupnost, zasajena v pol zapuščenem bloku na bližnji vzhodni strani Indianapolisa.
Nenavadna situacija
Ko smo se odločili za premikanje, smo mislili, da bomo dobili našo hišo, duplex z eno prijetno (in najeti) polovico, in polovico, ki potrebujejo večja popravila, za približno 30.000 $. Potem so nas direktorji ministrstva dali zanimivim novicam: prodali bi nam dom za vse, kar so dolgovali.
Kar se je izkazalo za 0 $.
Toda hiši je še vedno potrebovalo več tisoč dolarjev dela, da bi postala živahna. Sprva smo mislili, da bomo "kupovali" hišo brez ničesar z dežurnim zahtevkom in naslovom 250 USD (samo za varno). Nato se lahko obrnemo in izven kreditne linije Home Equity Credit proti vrednosti hiše.
Potem smo ugotovili, da večina posojilodajalcev določi vrednost doma, ne glede na to, ali je nakup ali cena refinanciranja za koledarsko leto. (Predvidevam, da je to preprečiti ljudem preveč refinanciranja.) To je pomenilo, da če bi dobili domnevno dejanje v domovini, ne bi bilo vredno ničesar za polno leto v očeh posojilodajalcev.
Zato smo potrebovali bolj tradicionalno hipoteko, ki bi nam omogočila, da "kupimo" hišo, medtem ko nam dajejo sredstva za fiksiranje.
Ampak nismo imeli časa za hipotekarni proces. Z našim stanovanjem zakupili konec avgusta, smo morali doživeti hišo ASAP. Tako smo začeli delati z lokalno neprofitno posojilno organizacijo, medtem ko smo porabili 50 + ur na teden in vsak centimeter, ki smo ga našli pri obnovi hiše.
V enem mesecu smo izkoristili naše denarne rezerve, da smo ponovili polovico domače vodovodne in električne, postavili v kopalnico, namestili tuš, postavili liste in plošče iz suhih zidov ter zamenjali večino naših oken. Ko smo zakupili, smo se preselili.
Hiši je še vedno potrebovala kuhinjo, dokončano suhomontažo v dveh od treh sob, kad in vročo vodo za umivalnik kopalnice.
Getting Mortgage
Zdaj ta hiša, na kateri smo porabili toliko denarja in toliko ur na še vedno ni tehnično naša. Na srečo je v lasti ljudi, ki jih dobro poznamo in veliko zaupamo. (Ne bi priporočal, da se v takšno situacijo prepustite, če domači prodajalec ne izpolnjuje teh zahtev.)
Skoraj smo tam, da dobimo hipoteko za zgornji del. To nam bo omogočilo, da bomo uradno kupili hišo in nam dali denar za nadaljnje projekte, začenši s pečjo.
Za hipotekarni proces smo sodelovali s partnerstvom s sosednjimi naselbinami v Indianapolisu. INHP, neprofitna, se osredotoča na pomoč družinam z nižjimi dohodki, ki se ukvarjajo s krediti, se naučijo proračunov in kupujejo dom.
In na srečo, za nas, imajo odličen kreditni produkt, ki ponuja dodatne fiksirne zgornje sklade za vse, od velikega popravila kuhinje do barvanja sten.
Takšna posojila, o katerih bomo v naslednjem članku poglobljeno govorili, temeljijo na domnevni prihodnji vrednosti domov, ko bodo predlagane prenove končane. V našem primeru bi naš dom verjetno znašal 20.000 USD ali manj v trenutnem stanju. Še vedno potrebuje veliko dela. Ampak bomo lahko dobili posojilo za $ 30.000 - $ 40.000, ker, ko bomo končali remodeling, bo naš dom vreden vsaj tega.
Torej bomo na koncu plačali hipotekarno plačilo med 250 in 350 ameriškimi dolarji, vključno z davki za zavarovanje in premoženje, za celoten duplex. Naš najemnik plača 300 evrov mesečno, zato dejansko kupujemo dom za nič.
Naučena lekcija
Kot družina smo se precej naučili. Naučili smo se, da lahko posodo posodoramo v kopalnem koritu, ki vodi samo mrzlo vodo; in da res nepotrebujejo veliko, dokler imamo drug drugega. (In funkcionalni internet.)
Ampak, resno, smo se naučili precej o tipih programov za homebuying, družbah za razvoj skupnosti in o posojilih, ki so tam zunaj. In zdaj, ko ste prebrali našo prepleteno zgodbo o domišljiji (in to jekratka različica), preberite, če želite izvedeti, kako lahko nekatere od teh homebuying možnosti delajo za vas.
Praktični načini lahko kupite dom za nič
Izjava o omejitvi odgovornosti: moja družina ni izkoristila vseh teh možnosti pri nakupu našega doma. Vendar smo uporabili te tehnike ali poznali ljudi, ki so.
Poglej v prizadete soseske
Premik v žalostno sosesko je bil bistven del projekta Moria. Dejstvo, da nas obkrožajo zapuščene hiše in nekaj spornih sosedov, pomeni, da lahko te domove dovolj poceni, da nasijo našo skupnost. Ne moremo si privoščiti, da bi to storili v "burbsu".
Toda tisto, kar je za nas bistveno, bi lahko bilo le dober način, da vam prihranimo denar na hiši.
Pred petdesetimi leti je bila naša poštna številka 46201 ena izmed najbolj zaželenih v Združenih državah. Te čudovite, 100-letne hiše iz trdega lesa niso bile poceni. Ampak zdaj so. In večina te cene ima manj opraviti s hišami in še več s šestimi ali sedmimi opuščenimi nepremičninami na našem bloku.
V soseskah, kot je ta, lahko vzamete celo nedavno obnovljene domove za 50.000 $ ali manj.
Torej, če želite kupiti poceni dom za svojo družino ali kot najemnino, si oglejte naselja, kot je naša.
Nekaj opozoril
Opredelitev "prizadete soseske" se zelo razlikuje od mesta do mesta. Nismo v najslabšem delu Indianapolisa, ne z dolgim strelom. Naša soseska ni znana po trgovanju z drogami na vogalu (čeprav sem prepričan, da se to zgodi občasno) ali nasilje banda.
Namesto tega je stisnjen zaradi visokih stopenj domače opustitve in splošnega grma razširjene revščine. Naši sosedje so večinoma prijazni ljudje, ki že desetletja živijo na tem bloku, in se počutim dovolj varno, da vsak dan hodi do svoje hčerke dnevno.
Življenje v soseščini, kot je ta, je v veliki meri približno zdrav razum. Svojim relativnim premoženjem pred našimi sosedami ne utripamo, zato sva svoja vrata vedno zaklenila. Obstajajo nekatera področja, kjer ne hodim brez spremstva, in ne puščamo dragocenih predmetov zunaj noči.
In naša družina in družine, ki se gibljejo v bližini nas, imajo sredstva za zaščito naših življenj pred nekaterimi nevarnostmi v težavah soseske: slabe javne šole, nerazpoložljivost zdrave hrane, zlomov itd.
Večina nas bo domov ali poslala naše otroke zasebnim ali čarterskim šolam. Imamo avtomobile, ki nas lahko pripeljejo do najbližjega supermarketa in vsi lahko privoščimo osnovne varnostne sisteme, da bi preprečili zlome.
Poiščite obetajoče soseske
Če ne boste imeli posebnega poziva, da to storite, vam ne predlagam, da bi svojo družino preselili na območje, znano po nasilju banda in na splošno strašne življenjske razmere. Vendar to ne pomeni, da bi morali izključiti zamisel o tem, kako živeti v stiski v soseski.
Mnoga mesta delajo za rehabilitacijo sosesk, kot je naša. Ker Američani, zlasti mladi, postanejo ugriznjeni v furnirju perfekcije, se več ljudi vrača v notranje mesto.
Pravzaprav je v nedavnem časopisu časopisni članek zapisal, da je v letu 2011 mestna populacija v Združenih državah prvič v skoraj stoletju narasla hitreje od primestne populacije. Ker ta pojav še naprej narašča, bodo urbana območja, kot je naša, upala, postala čudovita soseska, ki so jo nekoč imeli.
V našem primeru imamo nadvse navdihujoč primer, ki je šele po naši ulici. Eden blok južno od nas je drugačen svet, svet lepo vzdrževanih domov z ograjo na sprednjem dvorišču.
Te domove večinoma naseljujejo družine s sredinskimi dohodki, ki že več let živijo na tem območju. Mnoge od teh družin so se pred 20 ali 30 leti preselili v sosesko, da bi se pridružili Englewoodjevi krščanski cerkvi (mega cerkvi pred mega cerkvami) v prizadevanjih za oživitev indijske bližnjevzhodne strani.
Torej, če hočeš odličen način za varčevanje pri domu, poglej v krajih, ki jih ne bi pričakovali, da bi našli mesto za klic domov. Pojdite proti mestu in ne oddaljeni od njega. Oglejte si revne soseske na vzponu. Morda vas bodo presenetile ne le domače cene, temveč tudi osebnost sosesk, kot je ta.
Preverite Foreclosures
Na krožnem načinu kupujemo zaprto hišo. (Rekel sem ti, da sem ti dal kratko različico zgodbe.)
Na srečo vam ni treba skočiti skozi vse obroče, ki jih imamo, da bi odkupili zaprtje. Ključna naloga je delo z nepremičninskim posrednikom, ki ve o postopku zaprtja, vključno s tem, kako najti najboljše zapore na območju.
Ena stvar, ki jo je treba opozoriti na zapiranja, ki sem jih doživel, je, da pogosto zahtevajo določen znesek popravka. Veliko zaprtja je bilo več mesecev ali celo let pred nakupom. To samo povzroča težave, ker osnovno vzdrževanje ni bilo opravljeno.
In kdo ve, kako dolgo so prej, finančno prizadeti lastniki stanovanj, pred tem ne poskrbeli za osnovno vzdrževanje.
Ko kupite zaprtje, lahko pogosto dobite odlično ponudbo, vendar morda ne boste mogli dobiti tradicionalnega financiranja. Zato se pogovorite z nepremičninskim posrednikom in / ali hipotekarnim posojilodajalcem o vaših možnostih.
Še ena stvar, ki jo je treba upoštevati, je, da zaprtja ne zagotavljajo vedno zavarovanja in garancij med zapiranjem, kot bi jih pri tradicionalnem nakupu doma.Za naš dom nimamo naslovnega zavarovanja, vendar smo plačali za iskanje naslovov, preden smo se dogovorili za nakup domov.
Jaz bi zelo priporočil, da storite enako, to je nekaj sto dolarjev dobro porabljen.
Po navedbah Kiplingerja obstajajo trije načini nakupa premoženja. Eden je, da se pogajajo z lastniki stanovanj, preden pridejo do zaprtja. To je tvegano in mnogi od teh poslov se spopadajo. Toda to je običajno najboljši način za pogajanja o izjemno nizki ceni.
Najpogostejša možnost je nakup odkritega doma na dražbi, ki vam lahko prihrani do (ponavadi) približno 25 odstotkov možne nakupne cene doma. Med dražbo ne vidite notranjosti doma, zato tudi ta možnost prinaša tveganje.
Končno lahko vaš nepremičninski agent pogaja z banko o domu, ki je šel skozi dražbo, ne da bi ga prodali. Na žalost, običajno boste prihranili manj, saj banka želi prodati stanovanje blizu tržne vrednosti, da bi lahko nadomestila svoje izgube.
Ampak, če je bila hiša na dražbi in je bila na trgu več mesecev, bi dober agent moral imeti možnost, da se za vas pogaja odlično ceno.
Nakup iz lokalne Land Bank
Ben in jaz nismo kupili našega doma iz kopenske banke, ampak veliko naših sosedov in drugih članov skupnosti. Poleg tega je ministrstvo, s katerim smo sodelovali, od Indijanapolisove banke kupila prazno serijo, in smo v postopku nakupa dveh več opuščenih nepremičnin od Land Bank.
Zemljiške banke še niso povsod, vendar njihova priljubljenost narašča. Ker se več mest ukvarja z visokimi stopnjami omejevanja dostopa in domače opustitve, se obrača na idejo o zemljiški banki, da očisti zapuščene domove in nepremičnine, hkrati pa spodbuja lastništvo stanovanj, kar pa povečuje davčne prihodke.
Zemljiške banke običajno vodi lokalna ali okrožna vlada. Vsaka kopenska banka deluje nekoliko drugače, odvisno od njegovih ciljev. Tukaj v Indianapolisu neprofitne in neprofitne razvijalce lahko kupijo dom skozi zemljiško banko za nekaj tisoč dolarjev - stroški "čiščenja" naslova.
Ker se kopenske banke pogosto uporabljajo za zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj, povečanje lastništva stanovanj in zmanjšanje števila zapuščenih nepremičnin, so nakupi prek kopenske banke precej omejeni. V večini mest z zemljiškimi bankami te super-poceni nepremičnine gredo v neprofitne in neprofitne razvijalce, ki lahko predstavijo usklajen načrt za ustvarjanje cenovno dostopnih stanovanj na območju od zemljiščih.
Toda, kot sem rekel, vsaka banka ima svoje lastne predpise. Oglejmo si nekaj bolj znanih kopenskih bank v ZDA in videli boste, kaj mislim:
Indianapolis Land Bank
Indy Land Bank se je zaradi tega pisanja zaprla zaradi nekaterih navedb, da so uradniki zemljiške banke prenesli premoženje na prednostne kupce in zmanjšali dobiček. Upamo, da bo ta kopenska banka kmalu delovala.
Indianapolis Land Bank pridobi in ima davčne zamude in zapuščene nepremičnine, nato pa jih prodaja razvijalcem in posameznikom, ki bodo pomagali razviti skupnosti v bolj živahne prostore.
Kupci zemljiških bank morajo v Indyju izpolniti postopek prijave in ponudbe, pri čemer bodo Land Banki vedeli, kaj nameravajo opraviti z zadevno nepremičnino. Obstaja omejitev števila zemljišč nepremičnin, ki jih lahko vsako podjetje kupi v koledarskem letu, in ni določena zahteva, kaj se mora zgoditi s premoženjem, potem ko so pridobljene iz kopenske banke.
Genessee Land Land Bank
Ta kopenska banka v Michiganu je bila ena od prvih v državi in omogoča posameznikom in nepridobitnim / nepridobitnim subjektom nakup nepremičnin, ki jih posluje. Tako kot Indianapolis, County Genessee ima postopek prijave. Posamezni kupci in razvijalci morajo izpolniti vlogo in jih odobriti pred nakupom zemljišča.
Spletno mesto Geness County Land Bank našteva vse nepremičnine, ki so na voljo preko banke. Nekatere lastnosti potrebujejo večje prenove, medtem ko so druge, ki so pogosto izključene zaradi davčne olajšave, v precej dobri formi. Prodajne cene se razlikujejo, nekateri domovi pa stojijo poleg ničesar, drugi pa so blizu tržni vrednosti.
Dallas Land Bank
Dallas Land Bank v Teksasu se osredotoča predvsem na neprofitne organizacije in prazne partije. Njen cilj je, da se prazne partije ujamejo v roke neprofitnih podjetij, ki nato razvijejo lote v dostopno stanovanje. Včasih ima Dallas Land Bank hiše na voljo tudi.
Ta zemljiška banka prodaja partije za približno 4.500 ameriških dolarjev. Razvijalci morajo izpolniti podroben predlog o uporabi premoženja, predlog pa mora sprejeti odbor in mestni svet, preden se lahko kupijo loti.
Cuyahoga County Land Bank
Zemljiška banka Cuyahoga County se osredotoča na pridobivanje lastnosti v roke lastnikov. Cene na domu se začnejo kar za 4.000 dolarjev, zemljiška banka pa obdrži fiksni program za posojila, ki nato kupcem zagotavlja sredstva, ki jih potrebujejo za dokončanje popravil na domu.
Lastniki-stanovalci v okrožju Cuyahoga, Ohio, imajo v glavnem lastnosti zemljiške banke. Imajo 30 dni za nakup domov, ki potrebujejo zmerno delo, preden lahko razvijalci ponudijo na nepremičninah. Lastniki se morajo strinjati, da bodo dokončali bistvene prenove in vsaj tri leta živeli v domu, da bi se lahko kvalificirali za ta program.
Kot vidite, zemljiške banke delujejo na zelo različne načine. Če ste v Ohio, nakup nepremičnine naravnost iz Cuyahoga County Land Bank je odličen način, da prihranite bogastvo na vašem domu.Ampak, če zemljiška banka vašega območja prodaja predvsem programerjem, imate morda več sreče z razvijalci, tako za profitne kot nepridobitne, ki obračajo zemljišča v cenovno ugodne domove.
Pogovorite se z družbo za razvoj skupnosti
Družbe za razvoj skupnosti so se od leta 1960 pojavile in postale vse bolj priljubljene. Po podatkih družbe Wealth v letu 2006 je bilo več kot 4.600 CDC-jev, ki so letno razvili več kot 86.000 stanovanjskih enot in 8.75 milijonov kvadratnih čevljev industrijskega prostora.
CDC-ji so edinstveni, ker so zasidrani v posameznih skupnostih in jih pogosto upravljajo člani skupnosti. Medtem ko se CDC-ji običajno osredotočajo na področja z nižjimi dohodki, se številni večji CDC razširijo prek več okrožij ali celo držav.
Družbe za razvoj skupnosti sodelujejo v številnih dejavnostih, njihov glavni cilj pa je ustvariti ugodne stanovanjske možnosti. Nekateri CDC gradijo ali obnovijo večstanovanjske stavbe, ki ponujajo dostopno, varno stanovanje za najem. Drugi kupujejo zapuščene nepremičnine, zemljišča ali fiksirne zgornje domove ter prenovijo ali gradijo domove, ki se nato prodajajo na ali v bližini stroškov lokalnim prebivalcem.
Mnogi CDC tesno sodelujejo z lokalnimi kopenskimi bankami, da razvijejo zapuščene nepremičnine in prazne partije, ki so na voljo prek kopenskih bank.
Imeli smo veliko izkušenj z našo najbližjo CDC v našem procesu homebuying, ker je naš dom še vedno tehnično v lasti korporacije, Englewood Community Development Corporation na Indy's Near East Side.
Podjetje Englewood CDC kupuje zemljišča East Side preko zemljiške banke za prenovo, hkrati pa se težko osredotoča na cenovno ugodne najemne nepremičnine, zlasti za tiste, ki sicer ne morejo najeti, na primer najemodajalci s posebnimi potrebami in osebe z kazensko evidenco.
CDC-ji vseh različnih vrst
Med našim homebuying procesom smo pregledali domove iz več CDC-jev v Indijski regiji. Vsaka razvojna korporacija Skupnosti je imela nekoliko drugačen občutek in poslanstvo.
Pred nekaj meseci smo pogledali na CDC-obnovljene in prenovljene domove na Indy's Near North Side. Ta CDC je kupil močno poškodovane domove in prazne parcele v eni severni sosednji državi. Obnavljali so domove in jih prodali lokalnim homebuyersjem za približno 50.000 dolarjev vsakega.
Druga CDC, ki smo jo gledali na južni strani Indianapolisa, se je osredotočila na novo zgrajene domove. Zaradi velikih nepovratnih sredstev je ta načrtovana enota lahko ponudila domove v vrednosti 125.000 dolarjev za 70.000 dolarjev ali manj. Prebivalci bi dobili hipoteko za 45.000 do 70.000 $, odvisno od njihove usposobljenosti.
Preostanek denarja je bil izplačan domačim izvajalcem preko dotacije. Dokler so homebuyers vsaj tri leta živeli v stanovanju, je bila odpuščena druga hipotekarna hipoteka.
Nakup prek CDC
Odkup domov prek CDC je malo podoben nakupu enega prek kopenske banke. To je odvisno od posamezne organizacije in njegovih pravil. Ker se CDC-ji težko osredotočajo na cenovno dostopno stanovanje, večina prodaja ali izposoja izključno lastnikom.
Tudi nekateri CDC-ji, vsaj tisti, ki smo si jih ogledali, imajo precej stroge dohodkovne kvalifikacije. Če bi se preprosto kvalificirali za tradicionalno hipoteko na nepremičnini, ki se prodaja po tržni vrednosti, morda ne boste mogli kupiti prek CDC-ja. Vendar, če vaša družina nima veliko dodatnega denarja, je delo s CDC morda le rešitev za vas.
Nekateri CDC vključujejo finančno komponento, tako da lahko svoje financiranje dobite prek CDC. Drugi delajo z nacionalnimi in lokalnimi posojilodajalci, da bi posameznikom pomagali na bolj tradicionalen način. Mnogi CDC-ji, ker delajo z družinami z nižjimi dohodki in posamezniki, ponujajo tudi kreditno svetovanje in vam lahko pomagajo pripraviti finančno za izposojo hipoteke.
Če želite najti CDC na svojem območju, Google svojo državo, občino ali mesto + skupnost za razvoj skupnosti. Številni CDC-ji imajo uporabna spletna mesta, ki vam bodo sporočila, katere storitve in vrste stanovanj ponujajo, ali pa se lahko obrnete neposredno na CDC, da bi se pogovorili o vaših možnostih.
Nakup nadgradnje zgoraj
Kupovanje zgornjega fiksatorja je lahko frustrirajuće, in govorim iz izkušenj. Ampak to ne pomeni, da to ni nekaj, kar bi morali razmisliti, še posebej, če hočeš cenovno dostopno hišo in ne moti malo dela DIY.
Obstaja veliko različnih načinov nakupa in financiranja zgornjega fiksatorja, in obstaja veliko različnih načinov, kako iti skozi postopek popravljanja. Tukaj je pregled nekaterih bolj pogostih možnosti financiranja:
Pridobite hipoteko in plačate denar
Če dom, ki ga želite kupiti, ne potrebuje večjih popravil, ampak potrebuje le nekaj posodobitev, je to lahko dobra izbira.
Recimo, da je hiša na trgu za 100.000 $, kar je manj kot drugi domovi na tem območju, ker potrebuje posodobljene naprave in podobno. S to strategijo dobite redno hipoteko za 100.000 dolarjev in dokončate nadgradnje, saj imate denar. Prav tako bi lahko plačali popravila z ne-hipotekarnim kreditom, kot je kreditna kartica.
Ta možnost običajno deluje le, če hiša ne potrebuje velikega remonta. Banke običajno ne financirajo domov, ki se razgrajujejo, ker bi bil tak dom slaba naložba. Ker morda ne boste mogli pridobiti tradicionalnega financiranja za večjo fiksirno napravo, ta možnost vam ne bo prihranila zajetnega zneska.
Ampak lahko še vedno kupite dom za manj kot tržno vrednost in z nekaj pametnimi odločitvami in nakupovanjem poiščite več kot vaš denar, ko bo dom posodobljen.
Odločite se za zgornji zajtrk
Tradicionalne hipoteke temeljijo na trenutno ocenjeni vrednosti doma. Torej, če ocena določi tržno vrednost doma na 100.000 $, vam banka ne bo posojala 110.000 $.Pravzaprav jim verjetno ne bodo posojali več kot 80.000 do 97.000 dolarjev, odvisno od tega, koliko posojilodajalca pričakuje.
Ampak s posojilom, ki ga je določil fiksator, bo posojilodajalec dal več kot trenutna tržna vrednost hiše. Dodatni denar vam prihaja v gotovini ali v čekih, ki so neposredno poslani vašemu izvajalcu, tako da imate denar za dokončanje popravil v hiši.
Najbolj znano posojilo za posojilojemalec je posojilo FHA 203 (k). Podobno je rednemu posojilu FHA, vendar ponuja dodatna sredstva za popravilo hiše. Obstaja veliko birokracije, ki obsegajo to posojilo, vključno z večkratnimi ocenami (eno za domačo vrednost, kot je vrednost, in ena za ocenjeno vrednost po končani predlagani prenovi) in zapleten postopek zaprtja.
Posojilo, ki ga uporabljamo, je podobno 203 (k), vendar se upravlja lokalno prek nepridobitnega. To je nekoliko manj zapleteno in malo bolj prožno. 203 (k) je zelo omejeno v tem, za kaj lahko uporabite denar, vendar to posojilo omogoča več manevrskega prostora in nam bo omogočilo financiranje stvari, kot so barva, ograja za zasebnost in nove naprave.
Obnavljanje in refinanciranje
Pred tridesetimi leti je par, ki ga poznam, vzel to vrzel s kupcem, ki ga je kupil. Ta pristop dobro deluje, če lahko zmanjšate stroške prenove, tako da sami opravljate večino projektov.
S tem procesom boste kupili dom pri trenutni ocenjeni vrednosti in delali na njej. Ko boste dokončali delo, boste hišo ponovno ocenili in opravili odplačilno refinanco, ki temelji na novi tržni vrednosti doma. Potem boste porabili denar za več obnovitev, ponovno ocenite hišo in naredite še eno refinanco v gotovini.
Razlog, zaradi katerega ta nekoliko zapleten postopek deluje dobro, če ste DIYer, je, da lahko še naprej razširiš denarna sredstva. Na primer, lahko porabite 5.000 $ za nadgradnjo kopalnice, ki bo povečala vrednost vašega doma za 10.000 $. Če pa bi morali plačati izvajalcu, da bi opravil vse delo za vas, bi lahko plačali 9.000 $ za obnovo, ki bi povečala vrednost vašega doma za 10.000 $.
Ta proces je dobro delal za zadevnega para, vendar je lahko dolgočasen in traja veliko časa. Ta par je potreboval pet let za dokončanje vseh obnovitev na njihovem domu. Torej se prepričajte, da razumete meje tega postopka, preden se odločite, da bi šli skozi to.
Vaši rezultati se lahko razlikujejo
Vse te možnosti so odlične za nakup doma za manj kot tržno vrednost, tudi v nekaterih primerih v ničemer. Toda ali bodo te posebne možnosti delovale zate, je odvisno od vaše situacije.
Iz osebnih izkušenj lahko govorim, da je nakup nekje na nekonvencionalen način lahko nekoliko grob. Vidiki našega homebuying procesa so zmedeni izkušeni hipotekarni posojilojemalci!
Torej, če se odločite, da boste izkoristili eno ali več teh možnosti za nakup lastnega doma, bodisi kot svoje primarno prebivališče bodisi kot lastnost dohodka, bodite pripravljeni narediti lastne raziskave in biti lasten zagovornik.
