Posodobljeno junija 2018
Vedno pozorni na ameriški dolg dolgoročne donose, npr. desetletni donos ameriške blagajne. Cene so v letu 2016 dosegle nizko stopnjo okoli 1,37%, zaradi precej mednarodnih pretresov in povpraševanja po ameriških sredstvih, kot so obveznice, nepremičnine in zaloge, bo verjetno ostalo nizko do konca desetletja.
To je dejalo, da je zvezna rezerva končno začela zviševati tečaj centralnih bank, kar je posledično prineslo 10-letni donos obveznic, da se bo leta 2018 končno povečal.
Kot je razvidno iz spodnje tabele, so se letne cene zniževale. Čeprav smo kratek čas kršili 3-odstotni donos 10-letnih obveznic, se dolgoročni trend zmanjšuje zaradi boljše usklajene gospodarske politike, boljšega razumevanja gospodarskih ciklov in povečanja produktivnosti, ki negativno vpliva na inflacijo.
Iz tega preprostega grafikona boste razumeli:
* Stopnja donosa brez tveganja
* Pričakovanja obrestnih mer
* Pričakovanja o inflaciji
* Stroški izposojanja / kredita
* Neupoštevanje tveganja ali pomanjkanje le-teh
* Zdravje sveta
Tako je. Z razumevanjem, kaj pomeni najnovejša desetletna zakladnica, boste lahko prihranili veliko denarja, veliko denarja in prenehali biti bozo, ki ravno sledi slišanemu in posluša, kar vam ljudje povedo. Pomislite sami!
Zanemarjen sem, kako ljudje plačujejo več v hipotekarnih obresti, kot jih imajo. Velik del tega je, ker mediji in hipotekarji še naprej potiska ljudi, da bi dobili čim daljše hipoteko s fiksno obrestno mero, kot je mogoče. V Ameriki je najdaljši skladni standard 30 let.
Zadolževanje na dolgi strani je neobčutljiva uporaba sredstev. Ljudje, ki vas potiskajo v 30-letne fiksne kredite: 1) Ali niso gospodarski vodje ali trgovci z obveznicami, temveč novinarji, in / ali 2) imate zanima vam zadolževanje, kolikor je mogoče, tako da lahko naredijo toliko denarja kar je mogoče. Višja stopnja, lažje je, da si zaslužijo širši razpon.
Zakaj 30-letna hipotekarna hipoteka je odpadek
* Krivulja donosnosti navzgor. Pomembno je razumeti, da zaradi časovne vrednosti denarja in inflacije, več časa si izposodite višje obrestne mere. Če si danes sposodite denar, da bi mi jutri plačali, vam ne bom zaračunal obresti. Ampak, če želite danes sposoditi denar, da bi vrnili v naslednjih 30 letih, boste bolje verjeli, da vam bom zaračunal obrestno mero nad inflacijo, da bi preprečili inflacijo, ustvarili nekaj denarja in pekli z določenim tveganjem privzeto. Z drugimi besedami, če si izposodite po 30-letni fiksni obrestni meri, si izposodite na najdražji del krivulje donosnosti.
* Povprečna dolžina bivanja. Prvič, povprečno trajanje, v katerem živi in ima v lasti stanovanje, je približno 8 let. Če je tako, kaj na zemlji delaš za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero? 23-letna + prevrednotenje lastništva je resna napačna ocena, ki temelji na statističnih podatkih. Z 5/1 ARM je vaša podcenjevanje le 3 leta, vendar ste že to že pekli.
* Stopnja fiksne obrestne mere z dolžino bivanja. Če nameravate 10 let živeti v svoji hiši, vzemite 10-letno fiksno obrestno mero (amortizacijo nad 30 let) kot najbolj konzervativno trajanje posojila. 10-letna fiksna obrestna mera je cenejša od 20-letne ali 30-letne fiksne obrestne mere. Logično je, da se ujemate s fiksno obrestno mero s pričakovanim trajanjem bivanja. Seveda, morda boste ostali dlje, vendar boste morda tudi ostali krajši. Če veste, da nameravate ostati v svoji hiši večno, je bolj upravičeno, da vzamete 30-letno določeno, vendar še vedno ne bi bilo, ker 1) verjetno boste plačali svoje posojilo hitreje od 30 let in 2) so v tem okolju neupravičeno visoke.
* Nadomestljiva posojila imajo obrestno zgornjo mejo. Ljudje menijo, da zaradi strahu medijev in hipotekarnih policistov menijo, da se bo hipotekarna obrestna mera, ko se bo prilagodilo obdobje posojila, hitro povečalo in stvari postale nepogrešljive. To ni tako, ker je vse relativno in stopnje so omejene. Refinancira se na 5/1 ARM na 2,625% z vsemi pristojbinami, po petih letih pa lahko obrestna mera ponastavi enkrat na največ 7,25%. Whoopdee doo! Po petih letih, če ne plačam nobene dodatne glavnice, je moj glavni znesek hipoteke za približno 10% manj. Stopnja hipoteke na 7,25% na 10% nižji znesek glavnice je zelo prebavljiva.
* Če stopnje rakete višje, boste praznovali. Stvari se ne dogajajo v vakuumu. 10-letni donos je odraz inflacijskih pričakovanj. Če se 10-letni donos, in s tem hipotekarnih stopenj povečujeta, to pomeni, da so inflacijska pričakovanja vsaj dvignjena. Vendar pa nimate inflacijskih pričakovanj, če ne bo povpraševanje po realnem blagu in storitvah višje. Večje povpraševanje je odraz močnejšega gospodarstva in vaše dejansko premoženje (premoženje), z zelo opredelitvijo ali napihovanjem! Kaj pa, če se inflacija dvigne z 2% na 5%, zaradi česar se vaša hipoteka ponastavi na 7% zaradi 2% širjenja? Če se vaš dom zdaj napihne za 5% in imate 80-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo, se vaša denarna donosnost poveča za 25%!
* 35 + let v vrsti deflacije. Poglej zgodovinski 10-letni zakladni donos. Cene so se znižale 35 let zapored. Pravi ljudje.Ali mi pravite, da tu ni nobenega trenda? Ali pravite, da bomo na poti (na primer, kot sem pravkar napisal) opazili ogromne inflacijske trne? V teh 30 letih smo postali veliko bolj učinkovita družba, ki v denarju in fiskalni politiki uveljavlja v pričakovanju ali s krajšimi časi. Da, občasno bo prišlo do zvišanja cen, vendar sem zelo prepričan, da bo inflacija v petih in desetih letih neprekinjena, kar pomeni, da je vaš 5-10 letni ARM v redu.
Kakšen je vaš mir v mislih?
Zavarovalnice in hipotekarni uradniki so zelo spretnost pri evociranju strahu. Oblikovali bodo najslabše možne scenarije super inflacije in drobljenje plačil, tako da lahko zdaj plačate več denarja, kot bi smeli. Ali je 30-letna določena, vam zagotavlja, da vaše plačilo nikoli ne bo več. Pravzaprav se bodo vaša dejanska plačila dejansko zniževala s časom, saj boste zaradi deflacije odplačevali fiksno posojilo s čedalje nižjimi dolarji. Vprašanje je, po kakšni ceni je to vredno?
Glede na to, da je krivulja donosnosti nagnjena navzgor, morate preučiti razmike med vsako točko izposojanja. Denimo, da je 30-letno fiksno posojilo trenutno okoli 4% v primerjavi s 2,625% za 5/1 roko. Recimo, da si izposodite 1 milijon dolarjev, idealni znesek hipoteke. 1 milijon ameriških dolarjev X 1.375% = 13.750 evrov več od stroškov obresti, ki jih boste morali plačati vsako leto za dolžino lastništva.
Če ste lastnik doma za 7 let, to je 96.250 $ več v odhodkih za obresti, ki bi jih plačali, če ste si sposodili po 30 letih. Če bi obrestne mere ostale nespremenjene (ne v zadnjih 30 letih), bi v času trajanja 30-letnega fiksnega posojila plačali več kot 420.000 dolarjev. To je samo smešno. Vendar, če je vaš duševni mir vreden 96.250 $ ali 420.000 $, in ne morete rešiti realnosti ekonomije, ne poznate svojih možnosti in ne verjamete vase, potem zakaj ne.
Naslednjič, ko nekdo hawking vas 30-letno določi jih vprašajte: 1) Kakšna je bila njihova glavna dejavnost na šoli ali v šoli, 2) Kolikokrat so že pred tem refinancirali, 3) Povprašajte o tem, kakšna je sedanja desetletna zakladnica 4) Kje je bil 10-letni zakladni donos 10, 20, in pred tridesetimi leti, 5) če so lastniki stanovanj, 6) koliko jih bodo še bolj odpravili.
Dopolnilo: Prosim, ne obstaja velika razlika med negativnim amortizacijskim posojilom in hipoteko s prilagodljivo obrestno mero, kot so tiste, na katere se sklicujem. Posojilo Neg Am povzroči, da vaš glavni zavezanec vsak mesec raste, ker je po definiciji negativno amortiziran. Posojilo Neg Am je na splošno določeno samo za eno leto in nizko stopnjo dražljivke. Zato imate nižji tržni tečaj + plačilo, ki temelji na nižjem znesku, ki se dodaja glavnemu zavezancu. Tukaj ljudje pridejo v težave. Ljudje, ki imajo normalne ARM, niso bili v težavah, ker so njihovi ARM plavajoči, njihove stopnje so nižje od tistih, ko so bile prvič zaklenjene! Prosim razumite to točko.
Priporočila
Oglejte si priložnosti za množično posredovanje nepremičnin: Če nimate zapadlosti za nakup nepremičnine ali ne želite povezati svoje likvidnosti v fizičnih nepremičninah, si oglejte RealtyShares, eno največjih podjetij za pretovarjanje nepremičnin danes. Nepremičnine so ključna sestavina raznolikega portfelja. Nepremišljeno posredovanje nepremičnin vam omogoča tudi, da postanete bolj fleksibilne in kirurške pri naložbah v nepremičnine tako, da vlagate več kot le tam, kjer živite za najboljše možne donose. Na primer, zgornja meja okoli okoli 4% - 5% v San Franciscu, vendar več kot 10% na Midwest, če iščete strogo vlaganje dohodka. Prijavite se in si oglejte vse stanovanjske in komercialne naložbene priložnosti po vsej državi, ki jih ponuja Realtyshares. Lahko je videti in odkriti.
Nakup na hipoteko: LendingTree vam omogoča, da primerjate ponudbe več bank iz ogromne mreže posojilodajalcev, da bi našli najboljšo ponudbo za vas. Imajo eno največjih mrež posojilodajalcev, ki tekmujejo za vaše podjetje. Vaš cilj bi moral biti čim več pisnih ponudb in potem uporabiti ponudbe kot vzvod, da bi dobili najnižjo obrestno mero. To je ravno to, kar sem naredil za zaklepanje v 2,375% 5/1 ARM za mojo najnovejšo refinanciranje. Za tiste, ki iščejo nakup lastnine, je ista stvar v redu. Če ste našli dober posel, si lahko privoščite plačila in načrtujete lastništvo nepremičnine za 10 + let, bi dobil nevtralno inflacijo in izkoristil nizke stopnje.
